不動産相続の道しるべ

年末年始休暇のご案内 2014年12月28(日）～2015年1月5日（月） 休暇期間中は何かとご不便をお掛けすることと存じますが、何卒よろしくお願い申し上げます。また、上記期間中は、メールやお電話でのお問合せに対応できませんので、ご了承下さいませ。 2015年1月6日（火）より平常どおり営業致します。上記期間に頂いたお問合せの回答は、1月6日（火）以降、順次対応させていただきます。恐れ入りますが、どうぞご了承くださいませ。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

鉄筋のマンションに多い結露 昼間留守にしている部屋なのに、帰宅すると壁が濡れてるという相談がありました。 管理会社へ報告すると、住まい方に問題はないか？と告げられたそうです。管理会社が言う使い方とは、「調理の際に換気扇を回しているか？」、「普段から換気を行っているか？」などとの事です。 今回の結露場所は「壁」、そしてこの物件は、新築の鉄筋コンクリート造。築年数が浅い場合、周囲の空気の湿度とコンクリート内の湿度がまだ釣り合っていない事が原因で、結露の原因となる水分がコンクリート内に多く含まれており、結露が起きやすい建物と言えます。 結露の対策は換気 室内で暖房を入れると、室内の空気が乾燥し、コンクリート内の水分が室内に放出され、放出された水分が、暖房を切っている時に結露となります。多分この現象が原因と思われますので、特に１年目の冬は、窓を開けるなどの換気をこまめに行うよう伝えました。 新築建物の特性や、換気が必要な旨を説明すれば、理解して頂けます。特に新築の鉄筋コンクリートマンションの場合は、２４時間換気の重要性をご入居前に説明する事が必要ですね。 結露は夜間に発生 さて、欠陥住宅は別として、まず結露と住まい方について誤解をされている人が多いと思います。「暖房をしている部屋が結露しやすい」というのも、それだけが原因ではありません。結露といっても、窓に発生するのか、壁に発生するのかによって対処方法も違ってきます。 基本的に、結露は暖房している昼間はほとんど発生しなく、暖房を止めた後の夜間に発生します。日中の暖房時は、人が活動している事もあり、室温が２０～２５度程度なのに対し、湿度は６０％位です。夜間暖房を切った後は、室温のみが低下する為、相対湿度が高くなるのが原因で、結露が起きやすくなります。結露対策として、室温の低下に合せて、水蒸気の量も減らす事が重要です。 ２４時間換気は使わないと効果がない ２４時間換気があるから安心と思われがちですが、使用していない人もいますので要注意。２４時間換気を常に利用するか、寝る前に一度窓を開けて換気を行うことが、結露対策には効果的です。また、窓に結露が発生する場合は、換気扇だけでなく二重サッシにすることも効果的です。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県...

先日アクトシティ―浜松にて行われた不動産セミナーに参加してきました。 テレビなどでもお馴染みの、岸博幸先生による講演会です。 講演テーマは『アベノミクスで地方は再生するか、不動産市場は活性化するか』となっており、ちょうど選挙とも重なりタイムリーな話題でした。（この講演会が決まった時は、選挙があるなんて誰も予想していまかったと思います） 岸先生の話は、難しい事を分かり易く伝えてくれて、全体的に内容が濃くて良い講演会でした。特に印象に残った事は、『経済の成長には地方の力が重要』ということで、我々不動産業者にも『リスクをとりながら、ビジネスイノベーションが必要』との事です。 イノベーションというと、大企業などの事と思っていましたが、当社のような小さな会社でも、新しい取り組み、改革が必要との事です。 岸先生はエイベックスにも所属されている関係で、音楽メディアの販売方法のイノベーション事例も紹介され、なるほどと大変参考になりました。その他では、収益を上げるには「生産性を上げること、自分の身は自分で守る」などの話です。 そこで、来年度の当社の課題として、『ビジネスイノベーション』、『生産性』この二点について意識しながら活動していく事が良いのでは？と感じました。どのような事が、どこまで出来るか分かりませんが、現在進行中の『平屋の借家プロジェクト』や『安全安心な不動産取引』、そして『賃貸物件の空室改善』なども今一度見直して進めて行きます。 今後も、地域で一番安心して相談ができ、お客様に満足していただける不動産業者を目指し、活動していきます。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

望ましい住宅形態は一戸建て 国土交通省の『土地白書』（平成 26 年版）によると、『望ましい住宅形態』では約 67 ％の人が『一戸建て』と回答がありました。 賃貸住宅の戸数は共同住宅が最多 また、『住宅着工統計』（平成 25 年版）の『賃貸住宅の建て方別供給内訳』では、共同住宅が約67％、長屋建が約 27 ％、戸建が約 6 ％という結果になっています。 賃貸は戸建てが少ない 戸建住宅への居住希望が約 67 ％あるのに対し、戸建住宅の新築は約6％にとどまっていて、『 戸建に住みたい』と希望している人が多いわりに 、新築の戸建住宅のが少ないないという事が分かります。 つまり、今後の賃貸住宅は、 マンションやアパート等の集合住宅より、一戸建ての方が入居者に喜ばれると考えられます。 賃貸住宅には、平屋の戸建 当社では、戸建て住宅の中でも特に『平屋』をお勧めしています。 ２階建てのファミリータイプでは、建築費用が高くなる為、家賃も高額に設定する必要があることと、分譲マンションや建売住宅などもライバルとなってしまう為、入居がなかなか決まらなくなるからです。平屋の建物で、あまりコストをかけずに、はっきりとした入居者層を想定していくのが大切だと思います。 どこにでもあるような間取りでは無く、個性的で楽しく暮らせるような空間作りも必要です。現在、建築関係者と新プランを作成中で、来年にはご紹介できます。 建物取壊し前に検討を！ 戸建て借家の家主様より、「建物が古くなったから、取壊しを考えている」という話をよく聞きますが、当社では、平屋の借家を改修（リノベーション）して再利用することもご提案しています。 建物取壊しの前には是非再利用のご検討をしてみてください。 住居としてだけでなく、個人のお店として平屋を利用されたい方も多いです。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maru...

不動産実務研修に参加 先日、不動産の実務勉強ということで、３日間連続の研修に参加してきました。 研修内容は、重要事項説明書、取引の安全性、価格査定となっていて、どれも興味深く、内容の濃いものばかりです。 「価格査定」の講義で、不動産近代化センターが作成している、価格査定マニュアルが現在改定作業中と聞きました。価格査定マニュアルとは、我々不動産業者が、お客様より不動産の売却依頼をいただいた際に行う不動産の価格査定方法のひとつです。 空き家問題解決に期待される中古住宅の流通 現在、深刻な問題となっている「空き家」。総務省の統計によると、空き家数は８２０万戸、総住宅数に占める割合は年々上昇し、１３．５％と過去最高とのことです。この「空き家問題」の解決策のひとつとして、「中古住宅の流通」が挙げられています。 建物査定の際の基準は20年から25年 そして、中古住宅の流通に際して重要となってくるのが、中古住宅の価格査定。現在の中古住宅の価格査定は、再調達価格を算出した後に減価修正を行う方法で行われており、その際利用される建物の耐用年数は２０年～２５年で設定されるケースが多いです。これは、税務上の耐用年数が２２年であることより用いられています。 建物耐用年数の見直し 現在改定作業中の価格査定マニュアルでは、リフォームを実施した際の耐用年数をどうするか？などの検討がされているようです。個人的には、リフォームも多種多様ですので、そのリフォームにより、どの程度耐用年数が伸びるのか？という判断が難しそうに感じています。 中古住宅の評価方法の変更 空き家問題対策として、中古住宅の流通を活性化させるには、木造住宅が実際どの程度（年数）使用可能なのか再検討し、中古住宅の評価方法を変更をし、銀行の担保評価上昇につながらなければ、なかなか活性化は難しいと考えます。そもそも基本的な耐用年数２２年というのが短いように感じます。また、他の方法として、安心安全な中古住宅の流通を目指して、各都道府県の不動産団体などが各々システム作りを行っています。 中古住宅の活性化に向けた静岡県独自の取り組み 静岡県では、静岡不動産流通活性化協議会が推奨している「中古住宅あんしんパック」という制度があり、中古住宅の売却前に売主にて土地調査・建物検査を行いご自身の土地...

滞納家賃を催促する時の注意点 浜松市中区山手町に借家をお持ちの家主様からの相談事例。 家主さんにとって、マンション賃貸経営での心配事である「家賃滞納」。家賃滞納があった場合、どのような対応をされていますか？滞納者に対して、支払の督促をしますよね。 そのときに注意が必要なのは「 自力救済禁止の法理」 に注意することです。 例えば、「滞納家賃を支払うまで、玄関ドアの鍵を交換して室内に入れないようにする」 このような行為は不法行為となり、逆に損害賠償請求を負う事もあります。自らの力で権利の救済を図ることは禁止されていますので、ご注意ください。 連帯保証人も交えて話す では、どうしたら良いか？催促をして支払ってもらうのが一番ですが、それが出来ない場合は、連帯保証人も含め話し合いなどにより、分割払いなどの約束をとりつける。 改善されない場合は支払督促・強制執行 それでもダメな場合は、裁判所に出向き、支払督促にて債務名義の取得、強制執行となります。裁判所より通知が届くようになりますので、一定の効力を期待できます。（訴訟提起の費用負担や時間がかかりますのでご注意をください） 家賃滞納の回避対策 家賃滞納にならないように、次のような対策をとっている家主さんも多いです。 連帯保証人の条件を厳しくする 家賃債務保証会社の利用 入金チェックは毎月行う 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

自宅建替え時の短期間の住まいとして貸す 最近の賃貸住宅事情の特徴として、空き部屋になってから、次の入居者様が決まるまで、何ヶ月も経過してしまう事が多くみられます。 浜松市中区佐鳴台に賃貸マンションをお持ちの家主様より相談を受けた物件は、入居の対策として、 『短期間の入居でもOK』 という方法をとる事としました。これにより、 自宅建替え期間中の仮住まい をお探しの方などにご利用していただけます。 短期間の契約方法と賃貸条件 今回の物件は、築３１年の鉄筋コンクリート賃貸マンション。間取りは、２ＬＤＫと３ＤＫの団地タイプ。短期間賃貸の条件として、 『入居期間１年未満退去による違約金は無し』 とし、その他、退去時の畳表替え、襖張替え、室内清掃の費用など退去時に必要となる費用を貸す前に明確にするなど、家主様と細かい部分まで相談しました。 そして、契約方法も 定期借家契約 とします。空室でお困りのオーナー様、ご検討いかがですか？ 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

双方の合意で期借家契約に切り替え可 家主様より「既に普通借家契約で入居されている人の契約を、定期借家契約に切り替えることはできるか？」という質問をいただきました。答えは、「状況により可能」です。 定期借家制度が施行された平成１２年３月１日以降に締結した普通借家契約なら、貸主・借主の双方合意のうえ、定期借家契約に切り替え可能です。 この場合、通常の定期借家契約同様に、事前説明書と契約書が必要となります。また、契約終了の通知も忘れずに行う必要があるので、普通借家契約より手続きが面倒ですが、建替えが決まっている場合や、契約違反者の排除など効果的なケースもあります。 また、「賃料滞納など契約違反がない限り、再契約を行う」といった、再契約型を選択した場合、不動産仲介業者への再契約に伴う仲介手数料の負担をどうするか？を先に決めておくとスムーズに進みます。 最終的には裁判による 期間満了時に確実に入居者が退去するのか？しない場合は？等のご質問もいただく事があります。普通借家でも、定期借家でも、退去せず居住を続けられた場合、最終的な解決方法は裁判を行うこととなります。 普通借家の場合、契約は法定更新されますし、退去には家主の正当事由など必要ですが、定期借家の場合は、期間満了を以て契約は終了しています。 不法に居住している人に退去してもらう裁判となりますので、普通借家の場合よりも有利に話を進める事が可能です。 定期借家契約は借主側にデメリット 定期借家契約は、家主にとってはメリットがありますが、借りる側にとっては、今まで存在していた借主の権利がなくなったり、契約期間が限定されるなど、あまりメリットがあるとは思えません。 普通借家から定期借家へ切り替えを行う際は、誤解のないように借主にとって不利となる事もちゃんと伝え、後日のトラブル防止の為にも、充分理解していただく必要があります。また、借主にもメリットがある状況をつくってあげるのも大切と思います。 例えば、契約を切り替えた場合、家賃を下げる等の対応が求められます。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 ...

※本物件は成約済みとなりました 舞阪町弁天島の売地 リゾート型分譲マンションとして人気の「レクセル浜松弁天島」がある、浜松市西区舞阪町弁天島観月園の売土地。現在貸駐車場として賃貸中です。駐車場は、屋根付きが１２台分、屋根無しが４台分の合計１６台分となってます。 現在満車（2014.10月現在） 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

　 総務省より発表された、『我が国の高齢者（65歳以上）のすがた』を見ると、高齢者人口は、3286万人。総人口に占める割合は　25.9％（過去最高）となってます。 4人に1人が65歳人口という事には、あまり驚きはありませんが、再認識させられたのが、高齢者の就業率。 就業者数は年々増加傾向で、就業者総数に占める割合が10.1％（過去最高）そして、高齢者の就業率は主要国で最高とのことです。 元気な方が多いって事ですね。8人に1人が75歳以上というのも気になるデータです。 それでは、『高齢者の住まい』はどうなっているか？ 高齢者のいる世帯は、2000万を超え、過去最多 増える高齢単身者世帯の共同住宅割合 高齢者単身世帯のうち、共同住宅に居住している人の割合は、38％（約4割）。高齢者の方々に配慮した住宅が、今後大切になってくると思います。 住宅設備としては重要視する点は、手すり、またぎやすい高さの浴槽、段差のない屋内などが挙げられていました。 （参考資料）　昨年、2013年10月1日現在の　『日本の人口推計』 その他気になるデータ 総人口　1億2729万8千人（前年比　▲0.17％）　3年連続減少 生産年齢人口が、32年ぶりに8000万人を下回る 4人に1人が65歳以上人口となる 年少人口　（0～14歳）　1639万人 生産年齢人口（15～64歳）　7901万人 65歳以上人口　3189万8千人 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/