2014年10月29日水曜日

普通借家契約から定期借家契約への切り替え




双方の合意で期借家契約に切り替え可

家主様より「既に普通借家契約で入居されている人の契約を、定期借家契約に切り替えることはできるか?」という質問をいただきました。答えは、「状況により可能」です。

定期借家制度が施行された平成12年3月1日以降に締結した普通借家契約なら、貸主・借主の双方合意のうえ、定期借家契約に切り替え可能です。

この場合、通常の定期借家契約同様に、事前説明書と契約書が必要となります。また、契約終了の通知も忘れずに行う必要があるので、普通借家契約より手続きが面倒ですが、建替えが決まっている場合や、契約違反者の排除など効果的なケースもあります。

また、「賃料滞納など契約違反がない限り、再契約を行う」といった、再契約型を選択した場合、不動産仲介業者への再契約に伴う仲介手数料の負担をどうするか?を先に決めておくとスムーズに進みます。

最終的には裁判による

期間満了時に確実に入居者が退去するのか?しない場合は?等のご質問もいただく事があります。普通借家でも、定期借家でも、退去せず居住を続けられた場合、最終的な解決方法は裁判を行うこととなります。

普通借家の場合、契約は法定更新されますし、退去には家主の正当事由など必要ですが、定期借家の場合は、期間満了を以て契約は終了しています。

不法に居住している人に退去してもらう裁判となりますので、普通借家の場合よりも有利に話を進める事が可能です。


定期借家契約は借主側にデメリット

定期借家契約は、家主にとってはメリットがありますが、借りる側にとっては、今まで存在していた借主の権利がなくなったり、契約期間が限定されるなど、あまりメリットがあるとは思えません。

普通借家から定期借家へ切り替えを行う際は、誤解のないように借主にとって不利となる事もちゃんと伝え、後日のトラブル防止の為にも、充分理解していただく必要があります。また、借主にもメリットがある状況をつくってあげるのも大切と思います。
例えば、契約を切り替えた場合、家賃を下げる等の対応が求められます。

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