不動産相続の道しるべ

収益不動産を所有する 「目標」の一つとして、 物件を良い状態 （入居率、管理、設備など） に改善して、 当初の購入価格よりも 高く売れることが挙げられます。   売らない場合でも、 物件の価値が 上がっているのか 下がっているのか等、 物件の価値を 意識することが 収益不動産にとっては大切です。   そんな時に参考になるのが、 物件の「市場価値」と 「投資価値」になります。 不動産には、 いろいろな視点からの 「価値」や「価格」があって ややこしいですね。 自分も頭の中が 混乱するときが多々あります・・ まずは、 「市場価値」から見ていきましょう。 収益不動産の市場価値 不動産特有の 個別具体的な特殊条件の無い、 いわゆる一般的な物件で、 売買が成立するであろう価格。 簡単に言うと 「相場」ということになります。 売りたい人が売って 買いたい人が買う 市場での「価格」です。 住宅用の不動産なら、 近隣の坪単価などが 目安になりますね。 収益不動産の場合は、 その地域で投資家が求める 「利回り」が 価格に影響してきます。 ここでは 「表面利回り」 で確認していきます。 ※より詳しく検討されるときは、 営業純利益（ NOI ）利回り で考えましょう。 収益不動産の市場価値を決める要素は何か？ 収益物件の 市場価値を決める要素は２つ。 「収入」と 「利回り」 この２つによって決まります。   「収入」は、 主に家賃収入のことで 空室率や運営費を考慮しない 「総潜在収入」 それらを考慮した 「営業純利益」 「税引き前のキャシュフロー」 「税引き後のキャシュフロー」 が該当します。 人によって 用いる数字は違いますが、 「営業純利益」 で考える人が多いようです。 ただ、 ざっくりと把握する場合には、 「総潜在収入」 を使う時もあります。     「利回り」は、 検討している物件の 近隣で 売り出されている 収益物件の利回りのことです。 この辺なら 利回り〇〇％で 取引できるだろうな・・・ といった利回りです。 検討している物件の周辺で 販売されている情報を いくつかみると、 その物件周辺で 取引できそうな 「利回り」を 確認できると思います。 ...

アパートマンションなどの 収益不動産は 年数の経過とともに、 実際に お金の支払いは無いけど 経費に計上することができる 「減価償却費」が減少し、 実際に お金の支払いは有るけど 経費に計上することができない 「元金返済」が増えていきます。 やがて、 この２つが逆転して、 税金の計算上では 黒字だけど、 キャシュフローでは 赤字となる現象が起こります。 逆転するところを、 「デッドクロス」と言います。 帳簿上は黒字だけど、 税金を支払う現金が無い といった感じです。   「デッドクロス」を 簡単に言ってしまうと、 税引き後のキャシュフローが 減少していく現象で、 マイナスになってしまっている 方もいると思います。 では、 このデッドクロスを 改善する方法は 無いのでしょうか？ 必ず起こる現象なので、 「事前に予測して資金の計画をしておく」 といった事は、 以前のコラム でお伝えしました。 今回は、 それ以外の方法を 検討してみましょう。   ■購入する前なら ・自己資金を多くする ・返済期間を長くする   ■保有期間中なら ・繰り上げ返済をする ・返済期間を延長する ・売却する   ■その他 ・他の資産（減価償却が多くとれる）を購入する まだまだ、 対策はあると思いますが、 上記の対策を 眺めながら考えますと、 「返済期間を長くする、延長する」が、 すぐにできそうな感じです。 金融機関との 交渉になりますので 複数の金融機関へ相談し、 ときには メインの金融機関を変更する くらいの決断が必要になります。   返済期間の延長って・・・ せっかく 借入が減ってきたのに・・ と思いますよね。 期間を延長すれば、 当然、 また金利がかかってきます。   金利・・・   そうです、 金利は所得税の計算を行う際に 「経費」となります。 経費が多くなる という事は、 手元に残る現金を つくることができる という事になります。   でも、やはり、 事前に デッドクロスを 織り込んでおき、 手元に お金が残っているうちに 他に使わず、 貯めておくことが一番ですね。 ※本Blogに掲...

相続対策というと、 いろいろと イメージされると思います。 代表的なものとして、 「分割」「納税」「節税」 の３つが あげられることが多いですね。 それぞれ、 さまざまな方法があり、 対策をおこなう人によって、 とるべき手段は違います。 今回は、 その中でも基本中の基本である、 相続を「争続」にしない為に 行っておくべきことを お伝えします。 それは、 「遺言」を作っておくこと。 ご自身の意志によって、 どの財産を誰に渡すのかを 明確にしておくことです。 遺言がある場合と、 ない場合では、 のこされた家族 （相続人）にかかってくる 負担が大きく変わります。 ご自身が 亡くなられたあとに、 家族が揉めて、 疎遠になることを 望んでいる方はいないと思います。 後々の家族のトラブルを 回避する為にも、 事前に準備しておくことが 大事です。 これは、 相続税のかかる人だけが 必要な訳ではありません。 ウチは相続税がかからないから、 相続対策なんて関係ない！！ と言われる方がいますが、 違います。 たとえ、 １００万円の財産であっても 相続争いに発展します。   相続が 「争続」となって、 家族間での 争いが続く事態にならないために とれる手段のひとつが 「遺言」です。 最近では、 法務局による 「自筆遺言の保管制度」も始まり、 徐々に作成しやすい環境に なってきていますので、 事前に準備しておきましょう。   そして、ここからが重要。   遺言はいつ書くか？ テレビ、本、雑誌、セミナーなどで 遺言の必要性は 何度も聞いている方が多いと思います。 そして、 思い立ったらすぐに作成する といったケースをよく見かけます。 が、、、、、違います。 順番が違うんです。 まずは、 財産の現状を把握して 誰に何をどの位渡すのか などを決めて、 それに沿った対策を考えて・・・ その後に遺言を書くようにしましょう。 ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介...

賃貸アパートを建築するときは、 銀行融資（ローン）を 利用することが多いと思います。 統計的にみると 、 新築してから１０年間は 入居が決まらない といった心配は少ないですが、 問題は１０年以降で、 建物が古くなってきて、 入居が決まりにくくなってくる うえに、 修繕費用や 改修費用がかかってきます 。 更に減価償却として 計上できる経費が少なくなり、 賃貸経営が苦しくなってきます。 こういった事は、 新築する前から 想定できることですので、 新築から１０年以内の 入居が決まりやすい時期に、 しっかりと 資金を貯めておきましょう。 それでは、 どうやって 投資判断を行ったら良いのか？ 正直言って さまざまな考え方があり、 人それぞれで、 その人に合った 方法がありますので、 これが正解！ といったものはありませんが、 ひとつの考え方として お伝えします。 まずは、 市場調査と 物件調査をおこなって、 どのくらいの収入を 得ることができるのか？ をみていきます。 次に、 ５年後とか １０年後に 売却することを想定して、 初期投資した費用、 所有期間中の収益、 売却損益がどうなるのか？ をシミュレーションします。 その結果、 自分が希望する利益を 得ることができるのか？ さらに、 自己資金の 回収期間や 利回りはどうなのか？ をみます。 実際に 売却しないとしても、 とりあえず その時点で、 投資が どんな結果になっているか を把握することが大切です。 それと、 建築業者の シミュレーションにあるような、 ３０年から３５年ではなく、 予測が可能な期間で 確かめたほうが現実的です。 ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。   得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀ...

  賃貸住宅の募集で、 「家賃設定」を間違えてしまうと 長期空室になってしまいます。 募集開始してすぐに 入居が決まった場合は、 もう少し高くても良かったのでは？ 全く問い合わせが無い場合は、 高すぎるのでは？ と考えてしまいます。 家賃設定は案外難しいものなんです・・・ インターネットで 物件検索をする際の手順をみると、 まずは希望の場所、間取り、家賃を選択します。 その時に、 参考とされるのが「家賃相場」 複数の会社の賃貸物件を 集めて掲載している、 スーモ、ホームズ、アットホームなどの、 いわゆるインターネットの ポータルサイトといわれている 物件情報サイトでは、 「家賃相場」を掲載しています。 物件検索の際には、 その情報も見ながら、 物件探しをされますので、 相場より高い家賃は 検討対象から外されてしまう可能性が高くなります。 そして、 こういった情報と、 気になった物件を比較検討して 家賃の高い安いが決まってきます。 現在お住いのアパートと 近隣の家賃を インターネットで 検索している入居者も当然います。 賃貸物件の家賃が、 「高い」とか「安い」という判定は、 家主さんではなく、 物件を探している人や 入居者が行なっているのです。 物件には「適正な家賃」がありますので、 そこを意識しておきましょう。   同条件のライバル物件より 家賃を安くれば、 割安感がでて、 すぐに入居が決まるかもしれませんが、 適正な家賃より値下げすることによって、 物件の価値が下がり、 トラブル発生のリスクが高まりますので、 総合的な判断が必要です。   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶ...

  家賃値下げをして 募集を再開する場合のテクニックとして 有効な設定金額というものがあります。   今は、 インターネットでの 物件検索が主流になっています。   この、 物件検索のときに利用される 「家賃の価格帯」を 意識して値下げ金額を決めましょう。 検索の際の家賃には 一定の「幅」があります。 たいていの物件サイトでは ５千円刻みになっていることが多いようです。 例えば、 家賃 98,000 円の物件を 3,000 円値下げして 家賃 95,000 円にしても 検索する際の同じ価格帯 （ 9.5 万円以上 10 万円未満） に入ってしまっている為、 反響や問合せ増加の 効果が期待できません。 こういった場合は、 94,000 円とか、 93,000 円にすれば、 目新しい物件と認識され 閲覧者の増加が期待できます。   閲覧者や、 公開される場所が変われば より多くの方へ 情報をお知らせすることができます。 ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry