2020年11月19日木曜日

収益不動産の市場価値と投資価値①

 収益不動産を所有する「目標」の一つとして、

物件を良い状態(入居率、管理、設備など)に改善して、


当初の購入価格よりも高く売れることが挙げられます。

 


売らない場合でも、

物件の価値が上がっているのか下がっているのか等、


物件の価値を意識することが収益不動産にとっては大切です。

 


そんな時に参考になるのが、

物件の「市場価値」と「投資価値」になります。



不動産には、

いろいろな視点からの「価値」や「価格」があってややこしいですね。


自分も頭の中が混乱するときが多々あります・・


まずは、「市場価値」から見ていきましょう。





収益不動産の市場価値

不動産特有の個別具体的な特殊条件の無い、

いわゆる一般的な物件で、売買が成立するであろう価格。


簡単に言うと「相場」ということになります。

売りたい人が売って買いたい人が買う市場での「価格」です。


住宅用の不動産なら、

近隣の坪単価などが目安になりますね。


収益不動産の場合は、

その地域で投資家が求める「利回り」が価格に影響してきます。


ここでは「表面利回り」で確認していきます。


※より詳しく検討されるときは、営業純利益(NOI)利回りで考えましょう。






収益不動産の市場価値を決める要素は何か?

収益物件の市場価値を決める要素は2つ。

「収入」と「利回り」この2つによって決まります。

 


「収入」は、主に家賃収入のことで

空室率や運営費を考慮しない「総潜在収入」

それらを考慮した「営業純利益」

「税引き前のキャシュフロー」

「税引き後のキャシュフロー」が該当します。


人によって用いる数字は違いますが、

「営業純利益」で考える人が多いようです。


ただ、

ざっくりと把握する場合には、

「総潜在収入」を使う時もあります。

 

 

「利回り」は、検討している物件の

近隣で売り出されている収益物件の利回りのことです。


この辺なら利回り〇〇%で

取引できるだろうな・・・といった利回りです。


検討している物件の周辺で

販売されている情報をいくつかみると、

その物件周辺で取引できそうな

「利回り」を確認できると思います。



注意点としては

その「利回り」を計算するときに用いている「収入」は、


「満室想定賃料」であること。


その賃料で、今募集したら入居が決まるか?


は確認するようにしましょう。

決まりそうになかったら、

決まりそうな家賃に直してから利回りを計算しましょう。

 

 【市場価値の計算方法】 

価値(V)=収入(I)÷利回り(R





年間の家賃収入が500万円あって

市場の利回りが5%なら、

価値は、1億円ということになります。

 

この辺の詳細は、

以前のコラムでも取り上げていますので、

よろしければそちらもご覧ください。






物件の市場価値を上げる為にできること

ここでの「利回り」は、

市場の動向や経済、法律など、

自分たちではコントロールできない要因が影響しています。


しかし、

「収入」については、自分たちで改善できる方法はあります。


経費の削減

改装や修繕による家賃上昇(維持)

物件環境を良くすることによって入居を維持する

自販機など家賃以外の収益を作る

融資の組みなおし等


主に管理に関することがメインですが、

このような事をおこなって収入を上げる。


そうすることによって、

物件の市場価値が上がることにつながっていきます。




 


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。


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