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収益不動産の市場価値と投資価値①


収益不動産を所有する

「目標」の一つとして、


物件を良い状態

(入居率、管理、設備など)

に改善して、


当初の購入価格よりも

高く売れることが挙げられます。

 


売らない場合でも、

物件の価値が

上がっているのか

下がっているのか等、


物件の価値を

意識することが

収益不動産にとっては大切です。

 


そんな時に参考になるのが、

物件の「市場価値」と

「投資価値」になります。



不動産には、

いろいろな視点からの

「価値」や「価格」があって

ややこしいですね。


自分も頭の中が

混乱するときが多々あります・・


まずは、

「市場価値」から見ていきましょう。





収益不動産の市場価値

不動産特有の

個別具体的な特殊条件の無い、


いわゆる一般的な物件で、

売買が成立するであろう価格。


簡単に言うと

「相場」ということになります。


売りたい人が売って

買いたい人が買う

市場での「価格」です。


住宅用の不動産なら、

近隣の坪単価などが

目安になりますね。


収益不動産の場合は、

その地域で投資家が求める

「利回り」が

価格に影響してきます。


ここでは

「表面利回り」

で確認していきます。


※より詳しく検討されるときは、営業純利益(NOI)利回りで考えましょう。






収益不動産の市場価値を決める要素は何か?

収益物件の

市場価値を決める要素は2つ。

「収入」と「利回り」

この2つによって決まります。

 


「収入」は、

主に家賃収入のことで

空室率や運営費を考慮しない

「総潜在収入」


それらを考慮した

「営業純利益」

「税引き前のキャシュフロー」

「税引き後のキャシュフロー」

が該当します。


人によって

用いる数字は違いますが、

「営業純利益」

で考える人が多いようです。


ただ、

ざっくりと把握する場合には、

「総潜在収入」

を使う時もあります。

 

 

「利回り」は、

検討している物件の近隣で

売り出されている

収益物件の利回りのことです。


この辺なら

利回り〇〇%で

取引できるだろうな・・・

といった利回りです。


検討している物件の周辺で

販売されている情報を

いくつかみると、


その物件周辺で

取引できそうな

「利回り」を

確認できると思います。



注意点としては

その「利回り」を

計算するときに

用いている「収入」は、


「満室想定賃料」

であること。


その賃料で、

今募集したら入居が決まるか?

は確認するようにしましょう。


決まりそうになかったら、

決まりそうな家賃に

直してから

利回りを計算しましょう。

 

 【市場価値の計算方法】 

価値(V)=収入(I)÷利回り(R





年間の家賃収入が

500万円あって

市場の利回りが

5%なら、

価値は、

1億円ということになります。

 

この辺の詳細は、

以前のコラムでも

取り上げていますので、

よろしければそちらもご覧ください。






物件の市場価値を上げる為にできること

ここでの「利回り」は、

市場の動向や

経済、法律など、

自分たちでは

コントロールできない要因が

影響しています。


しかし、

「収入」については、

自分たちで

改善できる方法はあります。


経費の削減

改装や修繕による

家賃上昇(維持)


物件環境を

良くすることによって

入居を維持する


自販機など

家賃以外の収益を作る


融資の組みなおし



主に管理に関することが

メインですが、


このような事をおこなって

収入を上げる。


そうすることによって、

物件の市場価値が

上がることにつながっていきます。




 


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」

一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。


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