スキップしてメイン コンテンツに移動

収益不動産の市場価値と投資価値①


収益不動産を所有する

「目標」の一つとして、


物件を良い状態

(入居率、管理、設備など)

に改善して、


当初の購入価格よりも

高く売れることが挙げられます。

 


売らない場合でも、

物件の価値が

上がっているのか

下がっているのか等、


物件の価値を

意識することが

収益不動産にとっては大切です。

 


そんな時に参考になるのが、

物件の「市場価値」と

「投資価値」になります。



不動産には、

いろいろな視点からの

「価値」や「価格」があって

ややこしいですね。


自分も頭の中が

混乱するときが多々あります・・


まずは、

「市場価値」から見ていきましょう。





収益不動産の市場価値

不動産特有の

個別具体的な特殊条件の無い、


いわゆる一般的な物件で、

売買が成立するであろう価格。


簡単に言うと

「相場」ということになります。


売りたい人が売って

買いたい人が買う

市場での「価格」です。


住宅用の不動産なら、

近隣の坪単価などが

目安になりますね。


収益不動産の場合は、

その地域で投資家が求める

「利回り」が

価格に影響してきます。


ここでは

「表面利回り」

で確認していきます。


※より詳しく検討されるときは、営業純利益(NOI)利回りで考えましょう。






収益不動産の市場価値を決める要素は何か?

収益物件の

市場価値を決める要素は2つ。

「収入」と「利回り」

この2つによって決まります。

 


「収入」は、

主に家賃収入のことで

空室率や運営費を考慮しない

「総潜在収入」


それらを考慮した

「営業純利益」

「税引き前のキャシュフロー」

「税引き後のキャシュフロー」

が該当します。


人によって

用いる数字は違いますが、

「営業純利益」

で考える人が多いようです。


ただ、

ざっくりと把握する場合には、

「総潜在収入」

を使う時もあります。

 

 

「利回り」は、

検討している物件の近隣で

売り出されている

収益物件の利回りのことです。


この辺なら

利回り〇〇%で

取引できるだろうな・・・

といった利回りです。


検討している物件の周辺で

販売されている情報を

いくつかみると、


その物件周辺で

取引できそうな

「利回り」を

確認できると思います。



注意点としては

その「利回り」を

計算するときに

用いている「収入」は、


「満室想定賃料」

であること。


その賃料で、

今募集したら入居が決まるか?

は確認するようにしましょう。


決まりそうになかったら、

決まりそうな家賃に

直してから

利回りを計算しましょう。

 

 【市場価値の計算方法】 

価値(V)=収入(I)÷利回り(R





年間の家賃収入が

500万円あって

市場の利回りが

5%なら、

価値は、

1億円ということになります。

 

この辺の詳細は、

以前のコラムでも

取り上げていますので、

よろしければそちらもご覧ください。






物件の市場価値を上げる為にできること

ここでの「利回り」は、

市場の動向や

経済、法律など、

自分たちでは

コントロールできない要因が

影響しています。


しかし、

「収入」については、

自分たちで

改善できる方法はあります。


経費の削減

改装や修繕による

家賃上昇(維持)


物件環境を

良くすることによって

入居を維持する


自販機など

家賃以外の収益を作る


融資の組みなおし



主に管理に関することが

メインですが、


このような事をおこなって

収入を上げる。


そうすることによって、

物件の市場価値が

上がることにつながっていきます。




 


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」

一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。


得意エリアは佐鳴台2km圏内

CPM®の視点で不動産コンサルティング



静岡県知事(5)第11221号
不動産コンサルティング・管理・仲介
有限会社 丸浜不動産
浜松市中区佐鳴台3-35-7
TEL:053-447-8817
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
高山幸也(タカヤマ ユキヤ)

Twitter @maruhama2103
LINE ID @938shkry






 

このブログの人気の投稿

垂れ下がっている電話線を発見したら・・・

みなさん、こんにちは。 丸浜不動産の高山です。 インフルエンザが流行してますね。 ご近所の内科には駐車場待ちの列ができてました。 日頃から、うがい手洗い、マスクを心掛けましょう。 先日、「電線が垂れ下がっている」という ご相談を受けました。 これって、どこに連絡したら良いか? よくわからないですよね。 わからない時は、まず現地。 早速、現地へ行ってみて、 垂れ下がっている電線を辿ってみると・・・ 電線ではなく、電話線の様子。 こんな時は、 局番なしの「113」へ電話すると対応してくれます。 ひかり電話、携帯電話、PHSの場合は 0120-444113 NTTのホームページに詳しく載ってますので、 垂れ下がった電話線みつけたら、 連絡先が「ネットに載ってるな」って覚えておくと便利ですね。 また、 電柱番号とか、住所を分かるようにしてから連絡すると スムーズに受付けしてもらえます。 電柱番号って・・何・・・? どこに書いてあるの? という方もいらっしゃると思いますので、 画像載せておきます。 電柱を見上げると、こんなプレートがありますので これをメモしておきましょう。 上がNTT、下が中部電力の番号です。 ちなみに、下側にプレートがある会社が この電柱の持ち主となりますので、 この電柱は中部電力の物となります。 注意:今回の電話線垂れ下がりと、この画像は関係ないです。 今回は、現地へ行って「NTTの線」と分かりましたが、 電力会社の電線、NTT、インターネット各社、ケーブルテレビなど・・・ 電線と言っても沢山の種類があります。 何の線だか良くわからないケースもありますので、 やはり、電柱番号を控えておく事は大事。 〇〇の電柱からの線が垂れてる・・・ とか、 〇〇と〇〇の間の線が垂れてる・・・ といった具合に説明できますしね。 こんな事は、無いことが一番ですが、 万一発見した時は思い出してください。 浜松市内の不動産のご相談は当社へ 賃貸のお悩みやトラブル相談も受付中 静岡県知事(5)第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コン

賃貸物件のお風呂のフタ事情

お風呂のフタは家主負担?入居者負担? 賃貸物件のお風呂のフタ。家主と借主(入居者)どちらの費用負担となってますか? 当社では、消耗品と考え、基本的に借主(入居者)負担とさせて頂いております。 しかし、特殊な形状のバスタブとか、ホームセンター等で売っている一般的なフタが利用できない場合がありますよね。 そのような場合、借主さんが困ってしまいます。入居していきなり特注サイズの風呂のフタを用意するのは難しいです。入居された時点で家主よりのプレゼントとして、お風呂のフタを家主負担(最初のみ)で置いておき、入居後に交換が必要となった場合は、借主にて購入してもらうような方法を提案しています。 どこが特殊形状かというと・・・ 上の写真のお風呂。どこが原因で通常のフタが使えないかと言うと、浴槽に蛇口がついているので、フタの隅を切り取らないとフタが閉まりません。 お風呂のフタを利用するのを考慮して作っていないの?って業者へ問合せましたが、全員がフタを利用する訳ではなく、追い焚き機能があるので、不要って人もいるとの事。お湯にの上にシート浮かべているケースもあるそうです。結局、フタが必要な場合はオーダーメイド注文になるって回答でした。 だったら、これにあったた風呂のフタも作って販売すればいいのに・・・って思ってしまいます・・・・でも、無いものは仕方ないですね。 フタのカットができるか?ホームセンターに聞いてみた 「オーダーメイド、風呂ふた」ってインターネット検索すると、カットを行っているお店が結構あるようです。ネット注文が苦手って方もいると思いますので、近くのホームセンターへ聞いてみました。 ニトリ浜松入野店 「対応不可」 カインズ浜松南店 「対応不可」 ケーヨーデイツー大人見店 「対応不可」  どこも対応してもらえないなんて・・・と思っていましたが、 対応してもらえるお店がありました。 「ジャンボエンチョー浜松南店」 お店で購入した、お風呂のフタのカット等は行っていないが、オーダー注文の受付は行っているようです。 とりあえずは、対応してもらえるお店があってひと安心です。 今後、賃貸住宅を新築したり、リフォームやリノベーションするときは、なるべく浴槽に蛇口がついていないお風呂を選びましょう!っていう教訓でした

標高(海抜)を調べる方法

今、自分がいる場所は標高何メートルか? 標高を調べるには 国土地理院のウェブ地図が便利です。 「地理院地図」 (  https://maps.gsi.go.jp/  ) 確認方法は、 国土地理院のウェブサイトに詳しく記載がありますので リンクを貼っておきますね。 国土地理院ウェブサイト該当ページ *国土地理院ウェブサイトでは、こんな感じで掲載されています 現在地の標高を確認する スマートフォンやタブレットで地理院地図を開き、画面右下の アイコンをクリックすると、地図が現在地に移動するので、今いる場所がわかります。 画面下部にある黒い帯にその場所の標高(地面の標高)が表示されます。 場所を移動しても常に現在地が中心になるように地図が移動し、表示される標高値も一緒に変わります。 旅行先などで標高を確認したいときなどに役立ちます。   ※ 歩きスマホは、絶対にやめましょう。 早速試してみましたが ひとつ注意点があります。 国土地理院のウェブサイトでは 「標高をスマホで一発表示!」 と書かれていますが、 一発表示というのは 「現在地」アイコンをクリックすると 自動で現在地の地図が表示され 「標高」も表示されるという事です。 ご自身のスマートフォンの設定が 位置情報の設定を「オフ」にしている場合 一発表示はできません。 この設定変更がなかなか面倒 自分も苦労しました・・・ そういう場合は 地図をスクロールして 調べたい場所でタップすれば そこの「標高」が表示されます。 少し、手間ですが この方法で調べることが出来ますので スマートフォンの「位置情報」の設定が 良く分からない場合は この方法で確認してみてください。 当社の標高を調べてみました 標高13.2mと表示されています。 もうひとつ 「標高」と「海抜」の違いをお知らせします。 「標高」 東京湾平均海面を基準(標高0m)として測っています。 「海抜」 近くの海からの高さを基準としています。 ただし、近くの海の海面は変化するため 海抜も標高と同じ基準なのが実態のようです。 国土地理院は「標高」表示しか使わないのに 国土交通省や自治体が設置している 津波警告看板のほとんどが「海抜表示」ですね。 海抜表示のほうが避難を促すための印象が強く 津波を意識できるといった理由もあるそうです。 確かに、 「標高」と聞くと山をイメージします