2020年11月17日火曜日

デッドクロス対策

 アパートマンションなどの収益不動産は

年数の経過とともに、


実際にお金の支払いは無いけど

経費に計上することができる「減価償却費」が減少し、


実際にお金の支払いは有るけど

経費に計上することができない「元金返済」が増えていきます。


やがて、この2つが逆転して、

税金の計算上では黒字だけど、

キャシュフローでは赤字となる現象が起こります。


逆転するところを、「デッドクロス」と言います。


帳簿上は黒字だけど、

税金を支払う現金が無い・・・といった感じです。

 

「デッドクロス」を簡単に言ってしまうと、


税引き後のキャシュフローが減少していく現象で、

マイナスになってしまっている方もいると思います。





では、このデッドクロスを改善する方法は無いのでしょうか?


必ず起こる現象なので、

「事前に予測して資金の計画をしておく」といった事は、

以前のコラムでお伝えしました。


今回は、それ以外の方法を検討してみましょう。

 

■購入する前なら

・自己資金を多くする

・返済期間を長くする

 

■保有期間中なら

・繰り上げ返済をする

・返済期間を延長する

・売却する

 

■その他

・他の資産(減価償却が多くとれる)を購入する





まだまだ、対策はあると思いますが、

上記の対策を眺めながら考えますと、


「返済期間を長くする、延長する」が、

すぐにできそうな感じです。


金融機関との交渉になりますので

複数の金融機関へ相談し、


ときにはメインの金融機関を変更するくらいの決断が必要になります。

 


返済期間の延長って・・・

せっかく借入が減ってきたのに・・と思いますよね。


期間を延長すれば、

当然、また金利がかかってきます。

 

金利・・・

 

そうです、

金利は所得税の計算を行う際に「経費」となります。



経費が多くなるという事は、

手元に残る現金をつくることができるという事になります。

 

でも、やはり、

事前にデッドクロスを織り込んでおき、


手元にお金が残っているうちに

他に使わず、貯めておくことが一番ですね。




※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。




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