2020年9月20日日曜日

収益不動産の全体投資分析-正味現在価値(NPV編)

 収益物件の実力を数字で確認


自分の期待する利回りと比べて、

どのくらい儲かるのか?

とても気になりますよね。


正味現在価値を表す「NPV」は、

ネット・プレゼント・バリューの略で、


その不動産が

自分の期待値に対して

どうなのかを確認することができる指標です。




正味現在価値を計算することによって

検討している投資不動産物件が

自分が期待する利回りを確保できるのかが分かります。


物件購入の際に、

購入価格が高いのか?安いのか?


価格が高い場合は、

いくらまで下がれば

自分の希望利回りを確保できるのか?


などを検討するときに役立ちます。

 

また、

NPV(正味現在価値)が0円となった場合は、

その投資に対して

利益が無いことを意味します。


そして、

金額は大きいほど良い投資となります。





NPVがプラスだった場合

自分の期待する利回りを

確保したうえで、

プラスの収入があった

という事になりますので、

良い投資と言えます。


NPVの計算で

プラスとなった金額分高く購入しても、

自分の期待利回りは確保できるという事になり、

裏を返せばその分安く買えたと考えることもできます。



NPVがマイナスだった場合

自分の期待する利回りを

確保することが出来ない!

という事になりますので、

良い投資とは言えません。


NPVの計算で

マイナスとなった金額分安く買わないと、

自分の期待利回りは確保できないので、

指値交渉を行う必要があります。


指値交渉の金額の目安にもなります。






では、参考事例を使って、

どのような感じになるのか見ていきましょう。



【参考事例】

1,000万円の収益物件があったとして、

1年目の収益が300万円、

2年目の収益が200万円、

3年目の収益が100万円、

そして

3年目に売却をして

1,000万円の売却収益があったとします。


なお、

自分がその不動産から得たい期待利回りは10%とします。





この場合の、

正味現在価値(NPV)は、

2,644,628円


期待利回り10%を確保した後の

収益が2,644,628円ですので、

この金額分高く買っても

この物件は10%の利回りを確保できるということになります。


これも、IRR同様、Excelで計算できます・・・




【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか
マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、
運営中も出口を意識して計画していきましょう。



得意エリアは佐鳴台2km圏内

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