2020年9月18日金曜日

収益物件の全体投資分析-内部収益率(IRR編)③

 収益物件の実力を数字で確認


不動産の投資分析をするときに

とても重要な指標である、内部収益率(IRR



不動産投資の最初にいくら使って、

持っている間にどの位の収益があって、

それを売却した時の価格はいくらか。


投資の最初から最後までを考慮した利回り(収益を率で表したもの)のことです。






今回は、内部収益率(IRR)を使った検討方法のひとつをお伝えします。

 

最初に・・・

将来の不動産の売却価格については、ピタリと当てることは不可能です。



不動産の場合は、

他の投資よりは近い数字を予測することは可能ですが、


ピタリと当たることは無いと思います。


その為、

複数のパターンでのシミュレーションをして、

投資の方向性を決めていくことになります。

 


どういうことかと言いますと

3つ位のパターンを作って予測をしていくという事です。

 

シナリオ1(悲観的)通常より安くなった場合


シナリオ2(現状維持)通常の価格で売れた場合


シナリオ3(楽観的)通常より高く売れた場合



以上のような3パターンくらいを作って、

数字がどのように動くのか?


これを分析していきます。

 


そして更に、

投資期間5年の場合と10年の場合の比較も同時に行います。

 


検討する事例の設定条件は次のとおりとします






このような投資があった場合、IRR(内部収益率)はどうなるのでしょうか?




このような結果から分かってくることは、


     購入時と売却時の金額が同じなら、期間に関係なくIRRは同じ


     売却価格が下がると予測した場合は、投資期間を長くしたほうが良い


     売却価格が上がると予測した場合は、投資期間は短くしたほうが良い

 


上記のような判断ができるようになります。



同じ購入金額で、

同じキャシュフローの物件であっても、



IRRに与える影響は、

投資期間が短いほうが大きいことが分かります。


そして、

長期保有は将来の売却損益の影響を受けにくい・・という事になります。

 


感応度を見ることによって、

投資に対して、売却損益がどういうふうに影響を与えているのかが分かります。

 

 

※注意※

所有期間5年以内で売却した場合、短期譲渡所得税の適用対象となりますので、実際にはこのあたりも考慮した計算をして比較検討する必要があります。ここでは分かりやすくするため、譲渡所得税は考慮しないで説明しました。

 

 


【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか
マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、
運営中も出口を意識して計画していきましょう。



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