不動産収益物件の投資分析は、
数年間保有をして物件を運用し、
最後に売却をして利益を確定する
といった流れで行います。
この、
最後に売却をするときの
売却価格に影響してくるのが、
売却時の利回り
（出口利回り）になります。
この利回りは、
景気などの市況の影響を受ける為、
自分でコントロールすることが
出来ません。
では、不確実な利回りを
どのように考えておけば良いのでしょうか？
お金の時間的価値の考え方をもって
想定するのが良いと思います。
現在と将来のお金の価値を
比べた場合、
時間の経過に伴う
リスクなどを考慮すると、
将来の価値ほうが
低くなる
といった考え方です。
物件は年数の経過と共に、
古くなり、
家賃も下がる。
ということは、
賃貸経営のリスクが
高まるので、
利回りが良くないと
売れない。
といったことも
理由のひとつです。
例えば、
現時点での利回りが
8％だった場合、
10年後の売却時の利回りは
最低でも9％は必要だ
といった考え方になります。
※お金の時間的価値に関する過去のコラムのリンクを貼っておきますね。
将来、
需要が上がって
予想以上に高く売れる
といった事もあると思いますが、
分析予測はあくまでも、
厳しめに想定しておくほうが
良さそうです。
※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内
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静岡県知事（５）第11221号
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高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ）
