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リフォーム工事の比較検討


賃貸物件の

リフォーム工事をおこなう時

どの程度の工事を行うべきか?

悩むところです。


簡単に言ってしまえば、

完璧なリフォームのほうが良く、


家賃設定次第にもよりますが、

入居は決まりやすくなります。



通常のリフォームで済ませるか

グレードアップリフォームを

行うかどうか悩んでいる時、


なんとなく

こっちの方がいいかも?

など感覚での判断では無く


数字で物件の価値の変化を

確認する方法もあります。

 

グレードアップ工事を行った結果

家賃や物件の価値が

どのくらい変化するのかを

確認したうえで、


その工事を行うかどうかを

判断できると分かりやすいです。




家賃5万円の部屋で、

通常のリフォーム工事が10万円。


グレードアップ工事を行った場合は

工事費用30万円。

ただし、

家賃5千円アップが

見込めるとします。



AとBどちらにしますか?

AとBの工事費用の差額は

20万円


20万円の投資に対して、

6万円のリターンがある

ということになります。

 

この物件が、

利回り7%で取引される

エリアにあるとしたら、

(この利回りを

キャップレートといいます)


年間6万円の収入が

増加することによって、


物件の価値は

85万円増加することになります。

 

6万円÷7%≒85万円

  

20万円の工事費用を

追加したことにより、


物件の価値は

85万円上昇したことになります。

 

結果、

グレードアップ工事は、

追加の工事費用をかけても、


それ以上に

物件の価値を上げる選択

ということが分かります。




このように、

工事費用だけに

注目をするのでは無く


その工事を行う事によって、

物件全体の価値はどう変化するのか

といった視点で検討すると、


納得した判断が

できるようになると思います。


追加

100万円かけて

家賃12万円上昇、

キャップレート8%の場合

12万円÷8%=150万円

資産価値は

工事費用を上回る

 

 

100万円かけて

家賃7万円上昇、

キャップレート8%の場合

7万円÷8%=87万円

資産価値は

工事費用を下回る

 

【関連コラム】

グレードアップ改修工事を行うかどうかの判断


=おわり=


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」

一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。


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