賃貸物件の
リフォーム工事をおこなう時
どの程度の工事を行うべきか？
悩むところです。
簡単に言ってしまえば、
完璧なリフォームのほうが良く、
家賃設定次第にもよりますが、
入居は決まりやすくなります。
グレードアップリフォームを
行うかどうか悩んでいる時、
なんとなく
こっちの方がいいかも？
など感覚での判断では無く
数字で物件の価値の変化を
確認する方法もあります。
グレードアップ工事を行った結果
家賃や物件の価値が
どのくらい変化するのかを
確認したうえで、
その工事を行うかどうかを
判断できると分かりやすいです。
家賃５万円の部屋で、
通常のリフォーム工事が10万円。
グレードアップ工事を行った場合は
工事費用30万円。
ただし、
家賃5千円アップが
見込めるとします。
ＡとＢの工事費用の差額は
20万円
20万円の投資に対して、
6万円のリターンがある
ということになります。
この物件が、
利回り7％で取引される
エリアにあるとしたら、
（この利回りを
キャップレートといいます）
年間6万円の収入が
増加することによって、
物件の価値は
約85万円増加することになります。
6万円÷7％≒85万円
20万円の工事費用を
追加したことにより、
物件の価値は
85万円上昇したことになります。
結果、
グレードアップ工事は、
追加の工事費用をかけても、
それ以上に
物件の価値を上げる選択
ということが分かります。
工事費用だけに
注目をするのでは無く
その工事を行う事によって、
物件全体の価値はどう変化するのか
といった視点で検討すると、
納得した判断が
できるようになると思います。
追加
100万円かけて
家賃12万円上昇、
キャップレート8％の場合
12万円÷8％＝150万円
資産価値は
工事費用を上回る
100万円かけて
家賃7万円上昇、
キャップレート8％の場合
7万円÷8％＝87万円
資産価値は
工事費用を下回る
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＝おわり＝
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