収益不動産と修繕を
切り離すことは出来ません。
時間の経過と共に、
元の状態に戻す
修繕が必要で、
これを怠ると
賃料の下落を招きます。
そして、
定期的な大規模修繕も
必要になってきます。
改修や修繕が
必要となったその時点で
当たり前に
求められている入居者ニーズ
性能に対応するための
改修コストがかかってきます。
壊れた物を直したり、
建物維持の為に
どうしても必要な工事の他に
入居促進のための
「グレードアップ工事」
を検討するとき
この工事を
行ったほうが良いのか判断に迷う
そんな時、
どうやって考えたら
良いのかをみてきましょう。
グレードアップ工事の
例を挙げますと
和式トイレ→洋式トイレ
３点ユニットバス→バストイレ分離
和室→洋室
追い焚き、自動湯はり
シャワートイレ、エアコン
モニタ付きドアホン
インターネット
などが代表的ですね。
改修を行ったことにより、
物件の市場価値が
どのように変化するのかを
確認することによって
その改修を
行うべきかどうかを
判断することができます。
例）
入居がなかなか決まらないので
エアコン、
モニタ付きドアホン
浴室乾燥機の設置を検討。
設置費用は100万円。
この設備を設置したら
家賃を月額1万円増加
（年間12万円）
できることが予想される。
この地域で
売買取引されている
利回りは10％。
工事費用は現金で支払い。
工事を行った場合、
物件の市場価値は
どうなるのでしょうか？
【計算式】
（家賃の増加年額）÷（売買市場での利回り）＝（自己資本の価値）
12万円÷10％＝120万円
この計算によると、
改修工事という
投資を行った結果
120万円分
物件の価値が
上昇したことを意味します。
改修工事のコストは
100万円
物件が上昇した価値は
120万円
よって、
この投資（改修工事）は
行ったほうが良い
という結論になります。
改修工事の全てを
このような考えで
判断する訳ではございません。
このような考え方もあるんだな
といった感じで
捉えていただければと思います。
グレードアップ工事を
おこなっても
家賃のアップが見込めない
そう思われる
オーナー様も多いですが、
家賃アップが
見込めない工事は
グレードアップ工事
では無くて、
物件を
市場のニーズに合わせる為に
必要な工事だと
思っていただけると嬉しいです。
最後に・・・
入居者の生活に
支障を与えたり、
危険に関する場合は、
市場価値に関係なく
改修工事を行うことを
強くお勧めします。
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