収益物件の実力を数字で確認
アパートやマンションなどの
収益不動産物件の広告を見ていると、
「表面利回り」という文字をよく見かけます。
実はこの「利回り」
いくつかの種類があります。
今回は、投資分析に大切な「利回り」についてお伝えします。
■３種類の利回り
収益不動産の初期の投資分析をする際に用いられる「利回り」
代表的なものは以下の３つです
① 表面利回り
② ネット利回り（実質利回り）
③ FCR（総収益率）
まずは「利回り」についての説明の前に、
収支内訳（キャッシュフロー）から見ていきましょう。
まず、家賃が入ってきて、
空室損や運営費を差引いたものが
営業純利益（NOI）
そこから、借入金の返済金である
年間負債支出（ADS）差引いた残りが
税引き前キャッシュフロー（BTCF）です。
このお金の「流れ」を見ながら、考えていきます。
① 表面利回り
年間で入ってくる家賃収入を物件の価格で割り戻したもの。
ここでは分かりやすく、
総潜在収入（GPI）を収入として計算します。
【計算式】
年間家賃収入÷物件価格×100
仮に、年間家賃収入が100万円あって
物件価格が1,000万円だった場合
100万円÷1,000万円×100＝10％
表面利回り10％
これが、一般的に言われている「表面利回り」というものです。
② ネット利回り
先ほどの「表面利回り」よりは、
もう少し現実の収支に
近づいて計算されたもので、
「実質利回り」とも表現されます。
表面利回りとの違いは、
収入金額になります。
ここでは、
ネットの収入＝実質の収入として計算します。
キャッシュフローツリーの中の、
営業純利益（NOI）を、
物件価格で割り戻します。
【計算式】
営業純利益（NOI）÷物件価格×100
仮に、年間家賃収入が100万円あって
空室リスクや運営費等を差引いた、
営業純利益（NOI）が80万円
物件価格が1,000万円だった場合
80万円÷1,000万円×100＝8％
ネット利回り8％
実は、①と②は同じ家賃収入で、
物件価格も同じという設定で計算しました。
年間に入ってくる家賃が100万円、
価格が1,000万円といった
同じ物件でも、
表面利回りの場合は10％
ネット利回りの場合は8％
違いがでましたね。
よし、
これからは「ネット利回り」で計算しよう！
と思われた方も多いと思いますが、
もう少しお付き合いください・・・
実は、もうひとつお伝えしい「利回り」があります・・・
③ FCR（総収益率）
FCR（フリーアンドクリアリターン）
といった投資指標で、
上記①②との違いは、
諸経費も含めた「総事業費」を使うところです。
収益物件を購入するときには、
登記料、取得税、仲介手数料などの経費がかかります。
FCRでは、
不動産購入時に必要となる「諸経費」も含めて計算します。
全額自己資金の場合の初年度利回りとも呼ばれています。
（全額現金で購入した時の利回り）
【計算式】
営業純利益（NOI）÷（物件価格+諸経費）×100
仮に、次のような条件で物件を購入したとします
これを図で表すと、こんな感じになります
キャッシュフローツリーは、
今まで計算してきた物と同じとして、
営業純利益（NOI）が80万円とします
FCRの計算式は、NOI÷（物件価格+諸経費）ですので・・・
80万円÷（1,000万円+100万円）×100＝7.27％
FCR 7.27％
先ほどの②で計算した
「ネット利回り」よりも厳しい数字になりました。
しかし
実際には諸経費も必要となりますので
こちらで計算した数字の方が
本来の物件の力に近づいた数字だと言えます。
不動産広告に記載のある
「表面利回り」だけで判断するのではなく、
このような「FCR」で、
物件の実力をみて投資判断をすることが重要です。
【今回のまとめ】
収益物件の初期分析は、FCRで判断する
【今回の事例計算結果】
・表面利回り 10％
・ネット利回り 8％
・FCR 7.27％
【おまけ】
「とにかく利回りの高い物件が欲しい！」
といったリクエストを頂戴することがあります。
利回りが高いという事は
リスクが高いという事です。
利回りが高いほうが
良い投資物件と思われがちですが
実は、利回りを高くしないと売れない
といった理由もありますのでご注意を！
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