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不動産投資の図解説明

 

不動産投資の仕組みを

文字で説明すると、

とても分かり難いですよね。


文字ばかり追っていても

頭に入ってきません。


もちろん、

自分も文字だけで把握するのに苦労します。


そんな時は、一度

図にしてみると分かりやすいです。

 

例えば、

以下のような不動産投資があったとします。

 

物件価格:5,000万円

購入諸経費:500万円

建物:鉄筋コンクリート造3階建

戸数:6

家賃:8万円

年間賃料:576万円

空室損:26万円

運営費:100万円

純収入:450万円

借入条件:融資金額4,500万円、金利2%、期間20

年間返済額:273万円

 

【収支計算】

家賃収入 576万円

空室損 ▲26万円

運営費 ▲100万円

純収入 450万円

年間返済額 ▲273万円

税引き前収入 177万円

 

【純利回り(FCR)】

8.18

=計算式=

純収入÷(物件価格+購入諸経費)

450万円÷(5,000万円+500万円)

 

 

【自己資金の利回り(CCR)】

17.7

=計算式=

税引き前収入÷自己資金

177万円÷1,000万円

 

【銀行の利回り(K%)】

6.06

=計算式=

年間返済額÷借入金額

273万円÷4,500万円

 

以上より、レバレッジ判定は

プラスのレバレッジ

 

文字だけで説明しましたが、

分かり難いですよね。


この投資を図にしてみましたので、

よろしかったら読み続けてください。



   物件価格と購入諸経費の合計額が5,500万円

純収入が450万円

したがって

純利回り(FCR)は、8.18%となります。





     投資にかかった費用の内訳は、

4,500万円が借入で、1,000万円が自己資金




 銀行の利回り(K%)は、6.06%。

純利回り(FCR)との差がレバレッジによる利益





これが意味することは、

まず、この投資は

投資家と銀行の共同出資の投資と考えます。


通常の共同出資ですと、

出資した金額に応じて儲けを配分します。


しかし、銀行は

出資した金額に応じた割合よりも

低い取り分で良いと言っています。


本来なら8.18%分の

取り分があるのに、

6.06%でいいという訳です。


つまり、

この差額である2.12%分が

この投資による投資家の

儲けになります。


これがイールドギャップと

言われている部分で、

プラスのレバレッジが

働いていることを意味します。




青色の部分の金額である273万円は、

銀行の取り分で、

投資家側から見ると

借入による年間返済額にあたります。

 

オレンジ色の部分の

合計額177万円(81.8万円+95.4万円)は、

この賃貸住宅による収入(税引き前)を意味しています。


 

※端数による数字のズレが多少ありますが、ご了承ください。

 

このように、

投資を図で考えるとイメージしやすくなると思います。


=おわり=



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