不動産投資の仕組みを
文字で説明すると、
とても分かり難いですよね。
文字ばかり追っていても
頭に入ってきません。
もちろん、
自分も文字だけで把握するのに苦労します。
そんな時は、一度
図にしてみると分かりやすいです。
例えば、
以下のような不動産投資があったとします。
物件価格：5,000万円
購入諸経費：500万円
建物：鉄筋コンクリート造3階建
戸数：6戸
家賃：8万円
年間賃料：576万円
空室損：26万円
運営費：100万円
純収入：450万円
借入条件：融資金額4,500万円、金利2％、期間20年
年間返済額：273万円
【収支計算】
家賃収入 576万円
空室損 ▲26万円
運営費 ▲100万円
純収入 450万円
年間返済額 ▲273万円
税引き前収入 177万円
【純利回り（FCR）】
8.18％
＝計算式＝
純収入÷（物件価格+購入諸経費）
450万円÷（5,000万円+500万円）
【自己資金の利回り（CCR）】
17.7％
＝計算式＝
税引き前収入÷自己資金
177万円÷1,000万円
【銀行の利回り（K%）】
6.06％
＝計算式＝
年間返済額÷借入金額
273万円÷4,500万円
以上より、レバレッジ判定は
プラスのレバレッジ
文字だけで説明しましたが、
分かり難いですよね。
この投資を図にしてみましたので、
よろしかったら読み続けてください。
① 物件価格と購入諸経費の合計額が5,500万円
純収入が450万円
したがって
純利回り（FCR）は、8.18％となります。
② 投資にかかった費用の内訳は、
4,500万円が借入で、1,000万円が自己資金
③ 銀行の利回り（K%）は、6.06％。
純利回り（FCR）との差がレバレッジによる利益
これが意味することは、
まず、この投資は
投資家と銀行の共同出資の投資と考えます。
通常の共同出資ですと、
出資した金額に応じて儲けを配分します。
しかし、銀行は
出資した金額に応じた割合よりも
低い取り分で良いと言っています。
本来なら8.18％分の
取り分があるのに、
6.06％でいいという訳です。
つまり、
この差額である2.12％分が
この投資による投資家の
儲けになります。
これがイールドギャップと
言われている部分で、
プラスのレバレッジが
働いていることを意味します。
青色の部分の金額である273万円は、
銀行の取り分で、
投資家側から見ると
借入による年間返済額にあたります。
オレンジ色の部分の
合計額177万円（81.8万円+95.4万円）は、
この賃貸住宅による収入（税引き前）を意味しています。
※端数による数字のズレが多少ありますが、ご了承ください。
このように、
投資を図で考えるとイメージしやすくなると思います。
＝おわり＝
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