家賃滞納が発生し、
何度も支払い請求や注意をしても
改善されない場合、
賃貸借契約を解除して明渡しを求めることになります。
実務的な流れとしては、
内容証明郵便で「賃料支払い」の催告、
支払いがされない場合は、
内容証明郵便で「契約解除」を通知します。
それでも借主が任意に
明渡し（退去）に応じてくれない場合は、
裁判所へ明渡請求訴訟を提起して、
勝訴判決を得た上で、
強制執行により明渡しを得るしかありません。
■簡易裁判所への支払督促
自分の場合、明渡請求訴訟の前に、
「支払督促」といった手続きを行なうことが多いです。
これは、裁判所が送り主となって
滞納者へ支払いを督促してもらえますので、
この時点で支払ってくれることを
期待して手続きしています。
そうでなくても、
滞納者へ異議申し立ての機会が
設けられるため、
滞納者との話し合いによって
解決する方法も取れます。
期待に反して何も反応が無く、
滞納者の給料差し押さえまで発展したこともありました。
しかし、これはあくまでも
滞納家賃の回収を目的とした手続きであって、
この手続きをもって
明渡し（退去）を求めることはできません。
この手続きによって
「仮執行宣言」を行い、
債務名義を取得して
「強制執行」といった流れにもっていくことは可能です。
■強制執行までの手順
借主による
任意明渡しの意思が無い場合、
「明渡請求」と共に
「滞納賃料の支払い」を求めて
訴訟を提起します。
その後、
勝訴判決を得た上で
明渡しの強制執行と共に、
滞納賃料を請求債権として
居室内の動産類を差し押さえる
といった流れになります。
つまり、
滞納者が退去してくれない場合、
裁判を起こして勝訴判決をとり、
更に強制執行しなければいけない
という事になります。
実務的にはかなり精神的に
ハードなことの連続となります。
強制執行当日は、
住んでいるのに無理やり
退去を求めることになりますし、
差し押さえた動産も
一旦は倉庫など別の場所に
保管が必要で、
換金できるものは
ほとんど無いと思ったほうが良いです。
最終的には
家主がその動産一式を
落札（購入）して処分する
といった感じです。
ここまでの費用は
全て家主負担。
滞納した借主に対して、
滞納家賃の支払い義務があることは
裁判所が認めてくれますが、
回収はしてくれません。
滞納家賃は回収できず、
立退き費用も家主負担。
悲しいですが、
明渡しができただけでも
良かったと
気持ちを切り替えるしかないです。
■家賃保証会社を必須とする
こんな状況にならない為にも、
連帯保証人にこだわらず、
家賃保証会社による保証を
得られるようにしたほうが良いです。
賃貸借契約の条件として、
借主による家賃保証会社の加入を
必須としましょう。
連帯保証人に期待する主なことは、
滞納家賃の保証と生活態度の改善です。
しかし、
実務の現場では連帯保証人が
しっかりと責任を持って
滞納家賃を支払ってくれるかというと、
今の時世なかなか難しいと思いますし、
生活態度の改善も期待できません。
それなら、
連帯保証人よりも
家賃だけでも保証されている
家賃保証会社の方が得策です。
100％大丈夫とは言い切れませんが、
こちらを選択したほうがより安全です。
しかも、
厳しい審査もありますので、
過去にトラブルがあった人を回避できます。
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