今回は、3つのポイントのうちの2番目
「費用を借入した場合の安全性」を見ていきます。
【検討事例の条件】
・賃貸マンション（鉄筋コンクリート造）
・築25年
・現状の家賃相場は6万円
・12戸中3戸空室
・空室の３戸をリノベーション
・リノベーション後の家賃は7.5万円
・リノベーション費用は1戸あたり100万円
【検討する3つのポイント】
① リノベーションの投資利回り
② 費用を借入した場合の安全性の確認
③ 入居ニーズをおさえてあるか
2.費用を借入した場合の安全性
投資の安全性は、
負債回収比率（DCR）という指標を使って確認します。
借入の条件を、
借入金額300万円、
金利1.5％、
期間15年とした場合、
年間の返済額は22.35万円となります。
負債回収比率は、
営業純利益を年間の返済額で割って求めます。
前回のコラムで計算した結果、
この物件の営業純利益は
43.2万円でしたので
その金額を用いて計算します。
計算式は
営業純利益÷年間の返済額
43.2万円÷22.35万円＝1.9
負債回収比率（DCR）は、
1.9となります。
一般的に、
負債回収比率（DCR）は、
1.3以上が好ましいとされています。
銀行への返済額が100万円だったら、
営業純利益は130万円以上欲しいね・・・
といった感覚です。
現実的なことを言うと、
営業純利益から
所得税の支払いを
考慮する必要があるので、
この位はどうしても必要になります。
リノベーションの場合は、
1.5以上を目標としておけば、
安全だと思います。
今回は1.9となりましたので、
目標はクリアされ安全と判断します。
ちなみに、
キャッシュフローは
営業純利益－年間の返済額ですので、
43.2万円－22.35万円
＝20.85万円となります。
次回は
「入居ニーズをおさえてあるか」をご紹介します。
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