多くの投資家の方は、
いくら自己資金を入れたら、
いくらのキャシュフローがあるか？
といった、
最初（初年度）の
キャシュフローばかりを注目しています。
将来の物件価格が
どうなるのか？
とか、
保有期間中に
大規模な修繕が必要となることを
みていないと、
将来売るに売れないとか、
修繕費用がないなど、
困った事態になってしまいます。
そうならない為にも、
不動産投資を検討するときは、
時系列で考える必要があります。
当たり前ですが、
お金が入ってくれば
+（プラス）
出ていけば
－（マイナス）
一般的に投資を行うときは、
自己資金を使います。
ということは、
最初（0年度）の収支は
自己資金分が
マイナスとなります。
そして、
保有期間中に
キャッシュフローが
いくらかあって、
何年か保有した後に
売却して手元にお金が残る。
これが、
不動産投資の
基本的な考え方だと思ってください。
最初に投資したお金が
返ってこないと
投資とは言えません。
保有期間（全期間）と
売却して出口とった時の
キャッシュフローの合計が、
最初に投資した
自己資金以上でなければいけない
という事になります。
上の図で言いますと、
最低でも、
0年度分の
マイナス（自己資金分）を、
その後の収益（1～ｎ）で
回収できていないといけません。
今の価値のことを、
正味現在価値
（NPV）といって、
投資によって
どれだけの利益が得られるかの
指標になります。
NPV=0になる
つまり「投資した金額」と
「投資のトータル」が
イコールになるのは何％？
という割引率のことを
内部収益率（IRR）と言います。
投資の全体を見るには、
IRRを意識すると、
より良い判断が出来るようになります。
不動産の投資分析の要素は３つ
１．最初に出すお金
２．投資しているときに入ってくるお金
３．売却したときに入ってくるお金
これを意識しましょう。
＝おわり＝
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