収益物件の投資分析をおこなう時、
実際に必要な運営費が分っていれば
その金額で計算しますが、
分からない時は、
予測することになります。
建物の条件を見ながら予測をするのですが
建物の規模や間取りによって
運営費は異なります。
例えば、
エレベーターがあるかどうか？
あれば、
維持管理や点検費用がかかります。
貯水槽なども同様ですね。
建物の階数や共用部の広さ、
植栽、花壇の有無によっても、
清掃・剪定・維持管理費用が
変わってきます。
立派な造りの建物ですと、
当然固定資産税等も割高です。
入居が厳しい地域の場合、
広告料が２ヶ月～３ヶ月
必要になる場合もあります。
そして、
結構見落としがちなのが
間取りによる違い。
20平米程度の
ワンルームでしたら、
退去の度に
クロス貼替えを行うことが出来ますが
2LDKとかファミリー物件になると、
そうはいきません。
原状回復費用が
高額になるので注意が必要です。
それと同時に、
家賃が下がりきっている物件は、
原状回復費用の捻出も難しくなるので、
こちらも要注意事項。
区分マンションの場合は、
管理組合への
管理費や修繕積立金
駐車場費用の負担もあります。
以上より、
建物の運営費が高くなりそうな物件は、
家賃がそれなりにとれているか？
このあたりを意識して検討しましょう。
家賃が高くて、
表面利回りが良い物件でも、
運営費が多く必要な物件ですと、
営業純利益が低くなります。
建物を見た時に、
運営費がかかりそうな項目を
リストアップするもの良いですね。
自分のいる静岡県浜松市では
考える必要はありませんが、
北海道などでは
除雪費用や暖房費用も
運営費として
考える必要があるようです。
このように、地域によって必要となる
「運営費」があることも
覚えておきましょう。
＝おわり＝
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