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空室率を計算する


賃貸収益物件の

現状分析をする時に考えておくべき

「空室率」


過去のコラムでも何度かでてきましたが、

今回は別の考え方(計算方法)を

ご紹介します。


ポイントは、

現状の空室を把握することと、

年間でどの位の空室があるのかを

ヒアリングすることです。




3階建、計12戸の賃貸マンションが

あったとします。


現在、3戸空いているとすると、

時点ベースでの空室率は

3戸÷12戸=25


空室率25%となります。




これは、現時点での空室のことで、

ずっとこの状況ではありません。


もっと精度の高い空室率を求めるには、

オーナーへの

ヒアリングがヒントになります。

 

調査すべき(聞くべき)内容は、


・年間で退去となる戸数

次の入居者が決まるまでの日数


おおよその数字で構いません。




今回は、

「年23戸の退去があって、

決まるまでに3ヶ月かかる」

とします。

 

これが分かると、

次のような計算ができます。

 

     解約率を計算する

年間2.5戸の退去があるとすると

2.5戸÷12戸≒21%(解約率)

 

     平均居住期間を計算する

平均居住期間は

1÷解約率ですので、

1÷21%(解約率)=4.76


この物件の入居者の

平均居住期間は

4.76年と分かります。


これを、月数にすると、

4.76年×12ヶ月

57ヶ月となります。

 

     稼働率の計算

稼働率は、

(平均居住期間月数)÷(平均居住期間月数+決まるまでの月数)で求めます。


57ヶ月÷(57ヶ月+3ヶ月)

95


この物件の稼働率は、

95%ということが分かります。

 

     空室率の計算

空室率は、

1-(稼働率)で求めます。

195%=5

空室率は5%となります。

 

時点ベースだと25%だった空室率が、

以上の計算によると

5%であることが分かりました。

 



このように、

空室率は現時点での

空室数で考えるのではなく、


年間で何戸くらいの退去があって

入居が決まるまでは

どの位の日数がかかるのか?


などをヒアリングなど

調査をして

計算するようにしましょう。


=おわり=

 

 ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」

一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。


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