2020年11月7日土曜日

家賃値下げの判断は早めがお得

 

不動産投資で大切なこと


ただ闇雲に

家賃の値下げを推奨している訳ではありませんが


近隣類似物件より明らかに割高の設定で


問合せ反応が鈍かったりしたときは


オーナー様へ

「値下げ」の提案をしています。




それとは別のパターンで

「あと5,000円値下げしてくれたら借りる」

といった

値下げ交渉があった場合、

どのような考え方で決断をしますか?





今回は、この値下げの考え方、捉え方についてみていきます。

 

 

事例①

家賃10万円で募集開始

6ヶ月後に入居が決まった

その後3年間居住

 

このようなケースの場合、

募集開始から退去までの期間は

3年半(42ヶ月)となります。


入ってきた賃料は、

3年分(36ヶ月)になりますので

合計360万円。

10万円×36ヶ月=360万円


募集開始から退去までの

期間の収入(実行家賃)は

月額約87,500円。

360万円÷42ヶ月=85,714


6ヶ月間がんばって、

家賃10万円で入居が決まったのに、


実行家賃で計算すると、

85,000円になってしまいます。


最初から、

15,000円安くして貸したのと同じ結果になります。




事例②

家賃10万円のところ

5,000円値下げしたら

すぐに入居が決まった。


この場合の家賃は、

95,000円になります。


事例①のように

決まるまで6ヶ月間

そのままの家賃で募集するよりも、


早く決まるなら、

値下げしたほうがオーナー様にとって

良い結果になっています。





事例③

家賃10万円で募集開始

2ヶ月後に入居が決まった

その後3年間居住

 

事例①と似たケースです。

2ヶ月で決まった場合どうなるのか?


募集開始から退去までの期間は

32ヶ月(38ヶ月)となります


入ってきた賃料は、

3年分(36ヶ月)で、合計360万円

10万円×36ヶ月=360万円)


募集開始から退去までの

期間の収入(実行家賃)は

月額約94,700

(360万円÷38ヶ月=94,736円)


募集開始から

2ヶ月で決まったとしても、


事例②と比較して、

そんなに差がありません。






こうやってみてみると、

空室期間が長くなれば長くなるほど


値下げしたことと

同じ結果になりますので、


決断されるなら

早いほうがお得

という事になります。

 

再度、申し上げますが


ただ闇雲に

家賃の値下げを推奨している訳ではありません。



単なる値下げは、

物件力と環境の低下スパイラルに陥ります。


どの辺りまでなら

許容範囲といった事を考え


値下げ交渉があった時や

リフォームしても、

物件をキレイに保っても

なかなか決まらない場合など


値下げに

早く対応することが必要な場面もあります。

 

そして、

月額家賃の金額にこだわった結果


実質的な家賃は少なかった・・・

といった事にならないようにしましょう。




 

※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。




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