2020年11月5日木曜日

空室率の考え方

 不動産投資で大切なこと


以前、コラムに書いた内容ですが、

もっと簡潔に短い文章で説明します。


詳しい内容は、

以前のコラム「キャッシュフローツリー③空室未回収損」をご覧ください。

 

アパートマンション経営の

投資分析を行なう時、


かなり早い段階で

一旦足踏みしてしまう項目が「空室率」です。


これには、

正解がありませんし、

地域や物件によって数字がバラバラ。


個別的な物件の事情もかなり影響してきます。




先日、
金融機関の融資担当と話をしましたが、

「どの物件も一律で、20%みている」
とのことでした。

この金融機関で

収益物件融資が
承認されることが少ない理由がわかった気がします。





本やネットを見ても、

なんとなく理解できたような・・

できないような・・・


正解が無いので当たりまえですよね。

 

もちろん、

私も正解を持ち合わせておりませんが、


「考え方」を整理しておくと、

実際に予測するときに便利です。






空室率の考え方は3つ

     時点ベース

     稼働ベース(1年間)

     賃料ベース(1年間)

 

この3つの考え方があることを覚えておきましょう。



そして、

この3つの空室率について、

事例を使って確認してみます。


 

【前提】

10戸あるアパートがあって、その内2戸が空室だとします。

 

      時点ベースの空室率

その時点での空室率のことで、20%となります。

2戸÷10戸=20%)

 


     稼働ベースの空室率

10戸のうち、

2戸が3ヶ月間空室だったとします。


すると、

1年間を通しての空室の戸数は6戸。

2戸×3ヶ月=6戸)


1年間を通しての全体の戸数は120

10戸×12ヶ月=120戸)


1年間で120戸あるうち、

6戸が空室だったことになりますので、


1年間の稼働ベースでの

空室率は5%となります。

6戸÷120戸=5%)

 

 

     賃料ベースの空室率

上記と同じで、

2戸が3ヶ月間空室だったとします。


1戸の賃料を10万円として、

2戸の空室にはそれぞれ1ヶ月の

フリーレントをつけたとします。



この場合、

1年間の家賃収入は、

空室期間とフリーレント分の

合計額の80万円が、

満室時より少ない計算になります。


 

(計算式)

空室期間:2戸×10万円×3ヶ月=60万円

フリーレント:2戸×10万円×1ヶ月=20万円

60万円+20万円=80万円

 

満室だった場合の

1年間の賃料は1,200万円

10部屋×10万円×12ヶ月)

 

1年間の賃料ベースでの

空室率は6.6%となります。

80万円÷1,200万円=6.6%







確認した結果①②③でどうなったか?

     時点ベース(空室率20%)

     稼働ベース(空室率5%)

     賃料ベース(空室率6.6%)

 

このように、

10戸あるアパートに

2戸空室があったとしても、


計算の仕方によって、

数字が変わってきます。


どの計算方法が、

より現実的なのか?


このあたりを考えて

空室率を決めると良いのでは?

と思います。

 


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。




 

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