不動産投資で大切なこと
以前、コラムに書いた内容ですが、
もっと簡潔に短い文章で説明します。
詳しい内容は、
以前のコラム「キャッシュフローツリー③空室未回収損」をご覧ください。
アパートマンション経営の
投資分析を行なう時、
かなり早い段階で
一旦足踏みしてしまう項目が「空室率」です。
これには、
正解がありませんし、
地域や物件によって数字がバラバラ。
個別的な物件の事情もかなり影響してきます。
本やネットを見ても、
なんとなく理解できたような・・
できないような・・・
正解が無いので当たりまえですよね。
もちろん、
私も正解を持ち合わせておりませんが、
「考え方」を整理しておくと、
実際に予測するときに便利です。
空室率の考え方は３つ
②
稼働ベース（1年間）
③
賃料ベース（1年間）
この３つの考え方があることを覚えておきましょう。
そして、
この３つの空室率について、
事例を使って確認してみます。
【前提】
10戸あるアパートがあって、その内2戸が空室だとします。
① 時点ベースの空室率
その時点での空室率のことで、20％となります。
（2戸÷10戸＝20％）
② 稼働ベースの空室率
10戸のうち、
2戸が3ヶ月間空室だったとします。
すると、
1年間を通しての空室の戸数は6戸。
（2戸×3ヶ月＝6戸）
1年間を通しての全体の戸数は120戸
（10戸×12ヶ月＝120戸）
1年間で120戸あるうち、
6戸が空室だったことになりますので、
1年間の稼働ベースでの
空室率は5％となります。
（6戸÷120戸＝5％）
③ 賃料ベースの空室率
上記と同じで、
2戸が3ヶ月間空室だったとします。
1戸の賃料を10万円として、
2戸の空室にはそれぞれ1ヶ月の
フリーレントをつけたとします。
この場合、
1年間の家賃収入は、
空室期間とフリーレント分の
合計額の80万円が、
満室時より少ない計算になります。
(計算式)
空室期間：2戸×10万円×3ヶ月＝60万円
フリーレント：2戸×10万円×1ヶ月＝20万円
60万円+20万円＝80万円
満室だった場合の
1年間の賃料は1,200万円
（10部屋×10万円×12ヶ月）
1年間の賃料ベースでの
空室率は6.6％となります。
（80万円÷1,200万円＝6.6％）
確認した結果①②③でどうなったか？
①
時点ベース（空室率20％）
②
稼働ベース（空室率5％）
③
賃料ベース（空室率6.6％）
このように、
10戸あるアパートに
2戸空室があったとしても、
計算の仕方によって、
数字が変わってきます。
どの計算方法が、
より現実的なのか？
このあたりを考えて
空室率を決めると良いのでは？
と思います。
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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