今回は、収益物件の
「投資価値」をみていきましょう。
物件の投資価値は
投資家の期待に基づいて
決まります。
この物件に投資して、
この位の利益を得たい・・
といった要望によって決まります。
収益不動産の投資価値を決める要素は何か？
前回の「市場価値」と同じく、
「収入」と「利回り」
この２つによって決まります。
そして、
物件を借入して購入した場合は
「借入残高」も関係してきます。
収入には
「税引き前キャッシュフロー」
を用います。
利回りは
投資家がその投資に期待する
「期待利回り」のことで、
自己資金の
運用利回りである
「自己資金配当率」
になります。
どの位の利回りが
欲しいのか？
自分自身で定めてみましょう。
収益物件の投資価値の考え方（計算式）
税引き前キャッシュフロー（I）÷自己資本配当率（R）＝自己資本（V）
自己資本（V）+ローン残高＝投資価値
例えば、
税引き前キャッシュフローが
200万円で、
投資家が期待する
自己資本配当率が8％
借入金が
1億円だった場合、
200万円÷8％＝2,500万円
2,500万円+1億円＝1億2,500万円
投資価値は、
1億2,500万円になります。
上記の計算により、
得たい場合には、
2,500万円以上の自己資金を出すと、
自己資金に対して
8％の利回りを
得ることが
出来なくなってしまう事が
わかります。
そして、
200万円の
税引き前キャッシュフローを
得るには、
1億2,500万円が
必要になるということになります。
税引き前キャッシュフローを
求めるには、
営業純利益や
借入の支払額が必要となります。
やはり投資の分析には、
キャッシュフローツリーを
把握することが必要ですね。
なかなか簡単には
求められない感じです。
いろいろな投資分析を
説明している
ウェブサイトがあり、
簡易的な
Excelの計算シートなどが
ありますが、
こういった事を
踏まえて計算すると
より現実的な検討が
できるようになります。
物件の価値が
上がっているほうが
正解（良い）と
思われがちですが、
物件の価値が下がっていても
問題が無い場合があります。
これは、
その物件の
将来の目標次第になります。
既に
解体予定の物件に
設備投資する人は
いませんよね。
家賃値下げや、
相場より安い家賃で
定期借家として
賃貸する方法もあります。
ということは・・・
今後その物件をどうするのか？
この辺を
はっきりと決めておく
必要がある
という事になります。
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