スキップしてメイン コンテンツに移動

収益不動産の市場価値と投資価値②


今回は、収益物件の

「投資価値」をみていきましょう。


物件の投資価値は

投資家の期待に基づいて

決まります。


この物件に投資して、

この位の利益を得たい・・

といった要望によって決まります。





収益不動産の投資価値を決める要素は何か?


前回の「市場価値」と同じく、

「収入」と「利回り」

この2つによって決まります。


そして、

物件を借入して購入した場合は

「借入残高」も関係してきます。

 


収入には

「税引き前キャッシュフロー」

を用います。


利回りは

投資家がその投資に期待する

「期待利回り」のことで、


自己資金の

運用利回りである

自己資金配当率」

になります。


どの位の利回りが

欲しいのか?

自分自身で定めてみましょう。

 



収益物件の投資価値の考え方(計算式)

 

税引き前キャッシュフロー(I)÷自己資本配当率R)=自己資本(V

 

自己資本(V+ローン残高=投資価値

 

 

例えば、

税引き前キャッシュフローが

200万円で、


投資家が期待する

自己資本配当率が8


借入金が

1億円だった場合、

 

200万円÷8%=2,500万円

 

2,500万円+1億円=12,500万円

 

投資価値は、

12,500万円になります。

 

上記の計算により、

このケースで200万円の

税引き前キャッシュフローを

得たい場合には、


2,500万円以上の自己資金を出すと、

自己資金に対して

8%の利回りを

得ることが

出来なくなってしまう事が

わかります。


そして、

200万円の

税引き前キャッシュフローを

得るには、


12,500万円が

必要になるということになります。






税引き前キャッシュフローを

求めるには、


営業純利益や

借入の支払額が必要となります。


やはり投資の分析には、

キャッシュフローツリーを

把握することが必要ですね。


 

なかなか簡単には

求められない感じです。

 

いろいろな投資分析を

説明している

ウェブサイトがあり、


簡易的な

Excelの計算シートなどが

ありますが、


こういった事を

踏まえて計算すると


より現実的な検討が

できるようになります。







物件の価値が

上がっているほうが

正解(良い)と

思われがちですが、


物件の価値が下がっていても

問題が無い場合があります。


これは、

その物件の

将来の目標次第になります。


既に

解体予定の物件に

設備投資する人は

いませんよね。


家賃値下げや、

相場より安い家賃で

定期借家として

賃貸する方法もあります。


ということは・・・

今後その物件をどうするのか?

この辺を

はっきりと決めておく

必要がある

という事になります。

 

 

 


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」

一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。


得意エリアは佐鳴台2km圏内

CPM®の視点で不動産コンサルティング



静岡県知事(5)第11221号
不動産コンサルティング・管理・仲介
有限会社 丸浜不動産
浜松市中区佐鳴台3-35-7
TEL:053-447-8817
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
高山幸也(タカヤマ ユキヤ)

Twitter @maruhama2103
LINE ID @938shkry






 



このブログの人気の投稿

賃貸物件のお風呂のフタ事情

お風呂のフタは家主負担?入居者負担? 賃貸物件のお風呂のフタ。家主と借主(入居者)どちらの費用負担となってますか? 当社では、消耗品と考え、基本的に借主(入居者)負担とさせて頂いております。 しかし、特殊な形状のバスタブとか、ホームセンター等で売っている一般的なフタが利用できない場合がありますよね。 そのような場合、借主さんが困ってしまいます。入居していきなり特注サイズの風呂のフタを用意するのは難しいです。入居された時点で家主よりのプレゼントとして、お風呂のフタを家主負担(最初のみ)で置いておき、入居後に交換が必要となった場合は、借主にて購入してもらうような方法を提案しています。 どこが特殊形状かというと・・・ 上の写真のお風呂。どこが原因で通常のフタが使えないかと言うと、浴槽に蛇口がついているので、フタの隅を切り取らないとフタが閉まりません。 お風呂のフタを利用するのを考慮して作っていないの?って業者へ問合せましたが、全員がフタを利用する訳ではなく、追い焚き機能があるので、不要って人もいるとの事。お湯にの上にシート浮かべているケースもあるそうです。結局、フタが必要な場合はオーダーメイド注文になるって回答でした。 だったら、これにあったた風呂のフタも作って販売すればいいのに・・・って思ってしまいます・・・・でも、無いものは仕方ないですね。 フタのカットができるか?ホームセンターに聞いてみた 「オーダーメイド、風呂ふた」ってインターネット検索すると、カットを行っているお店が結構あるようです。ネット注文が苦手って方もいると思いますので、近くのホームセンターへ聞いてみました。 ニトリ浜松入野店 「対応不可」 カインズ浜松南店 「対応不可」 ケーヨーデイツー大人見店 「対応不可」  どこも対応してもらえないなんて・・・と思っていましたが、 対応してもらえるお店がありました。 「ジャンボエンチョー浜松南店」 お店で購入した、お風呂のフタのカット等は行っていないが、オーダー注文の受付は行っているようです。 とりあえずは、対応してもらえるお店があってひと安心です。 今後、賃貸住宅を新築したり、リフォームやリノベーションするときは、なるべく浴槽に蛇口がついていないお風呂を選びましょう!っていう教訓でした

買い物便利な立地の賃貸アパート

みなさん、こんにちは。 丸浜不動産の高山です。 本日ご紹介する物件は・・・ 杏林堂ドラッグストア西伊場店まで、徒歩2分。 セブンイレブンや浜松西郵便局、西図書館にも歩いて行け、 アパート周辺には、飲食店も充実の 西伊場町の「リバティ・マサル」 そう、家主さんが「マサルさん」。(アパート名前あるある) 現在、1LDKのお部屋と、2DKのお部屋をご案内できます。 洋間と台所をつなげた1LDKタイプ 和室を洋間に変更してあります。 ダイニングキッチンと洋間をつなげ、LDK12帖に・・・ カップルから小さいお子様のいるご家庭までご利用可能な間取り。 所在:浜松市中区西伊場町50-27 物件名:リバティ・マサル 間取:1LDK(42平米) 家賃:45,000円 敷金:2ヶ月 駐車場:1台分付き 2台め駐車場:3,000円 備考:賃貸保証加入必須 取引態様:仲介 物件詳細は、当社ホームページにてご紹介中。 是非ご確認ください。 西伊場町リバティ・マサル1LDKの詳細を確認する ファミリーでも利用できる2DKタイプ 6帖の和室が2部屋の2DKもご紹介できます。 リバティマサル2DKの詳細を確認する 浜松市内の不動産のご相談は当社へ 静岡県知事(5)第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当:高山幸也(タカヤマ ユキヤ) 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。

垂れ下がっている電話線を発見したら・・・

みなさん、こんにちは。 丸浜不動産の高山です。 インフルエンザが流行してますね。 ご近所の内科には駐車場待ちの列ができてました。 日頃から、うがい手洗い、マスクを心掛けましょう。 先日、「電線が垂れ下がっている」という ご相談を受けました。 これって、どこに連絡したら良いか? よくわからないですよね。 わからない時は、まず現地。 早速、現地へ行ってみて、 垂れ下がっている電線を辿ってみると・・・ 電線ではなく、電話線の様子。 こんな時は、 局番なしの「113」へ電話すると対応してくれます。 ひかり電話、携帯電話、PHSの場合は 0120-444113 NTTのホームページに詳しく載ってますので、 垂れ下がった電話線みつけたら、 連絡先が「ネットに載ってるな」って覚えておくと便利ですね。 また、 電柱番号とか、住所を分かるようにしてから連絡すると スムーズに受付けしてもらえます。 電柱番号って・・何・・・? どこに書いてあるの? という方もいらっしゃると思いますので、 画像載せておきます。 電柱を見上げると、こんなプレートがありますので これをメモしておきましょう。 上がNTT、下が中部電力の番号です。 ちなみに、下側にプレートがある会社が この電柱の持ち主となりますので、 この電柱は中部電力の物となります。 注意:今回の電話線垂れ下がりと、この画像は関係ないです。 今回は、現地へ行って「NTTの線」と分かりましたが、 電力会社の電線、NTT、インターネット各社、ケーブルテレビなど・・・ 電線と言っても沢山の種類があります。 何の線だか良くわからないケースもありますので、 やはり、電柱番号を控えておく事は大事。 〇〇の電柱からの線が垂れてる・・・ とか、 〇〇と〇〇の間の線が垂れてる・・・ といった具合に説明できますしね。 こんな事は、無いことが一番ですが、 万一発見した時は思い出してください。 浜松市内の不動産のご相談は当社へ 賃貸のお悩みやトラブル相談も受付中 静岡県知事(5)第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コン