2020年11月21日土曜日

収益不動産の市場価値と投資価値②

 今回は、収益物件の「投資価値」をみていきましょう。


物件の投資価値は

投資家の期待に基づいて決まります。


この物件に投資して、この位の利益を得たい・・

といった要望によって決まります。





収益不動産の投資価値を決める要素は何か?


前回の「市場価値」と同じく、

「収入」と「利回り」

この2つによって決まります。


そして、

物件を借入して購入した場合は

「借入残高」も関係してきます。

 


収入には

「税引き前キャッシュフロー」を用います。


利回りは

投資家がその投資に期待する

「期待利回り」のことで、


自己資金の運用利回りである

自己資金配当率」になります。


どの位の利回りが欲しいのか?

自分自身で定めてみましょう。

 



収益物件の投資価値の考え方(計算式)

 

税引き前キャッシュフロー(I)÷自己資本配当率R)=自己資本(V

 

自己資本(V+ローン残高=投資価値

 

 

例えば、税引き前キャッシュフローが200万円で、投資家が期待する自己資本配当率が8%、借入金が1億円だった場合、

 

200万円÷8%=2,500万円

 

2,500万円+1億円=12,500万円

 

投資価値は、12,500万円になります。

 

上記の計算により、

このケースで200万円の

税引き前キャッシュフローを得たい場合には、


2,500万円以上の自己資金を出すと、

自己資金に対して

8%の利回りを

得ることが出来なくなってしまう事がわかります。


そして、

200万円の

税引き前キャッシュフローを得るには、


12,500万円が必要になるということになります。






税引き前キャッシュフローを求めるには、

営業純利益や借入の支払額が必要となります。


やはり投資の分析には、

キャッシュフローツリーを把握することが必要ですね。


 

なかなか簡単には求められない感じです。

 

いろいろな投資分析を説明している

ウェブサイトがあり、


簡易的なExcelの計算シートなどがありますが、

こういった事を踏まえて計算すると


より現実的な検討ができるようになります。







物件の価値が上がっているほうが

正解(良い)と思われがちですが、


物件の価値が下がっていても

問題が無い場合があります。


これは、

その物件の将来の目標次第になります。


既に解体予定の物件に

設備投資する人はいませんよね。


家賃値下げや、

相場より安い家賃で定期借家として賃貸する方法もあります。


ということは・・・

今後その物件をどうするのか?

この辺をはっきりと決めておく必要があるという事になります。

 

 

 


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

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