不動産投資で大切なこと
「アパート建築は相続対策か？」の第２回目です。
前回は、アパート建築によって
相続税の評価が減少（圧縮）されることについて説明いたしました。
今回は、事例を使って、
実際にどの位の評価減になるのかをみていきます。
実際にどの位の評価減か？
【前提条件】
・現預金１億円
・時価１億円の土地を所有
・1億円で新築賃貸アパートを建築
【土地の相続税評価額】
時価1億円の土地ですので、
路線価の目安を80％として、
路線価8,000万円とします。
そして、
この土地の借地権割合は50％とします。
土地は、「借家建付地」の評価となります。
＝計算式＝
8,000万円×[1－借地権割合（50％）×借家権割合（30％）×賃貸割合（100％）]
＝6,800万円
路線価（相続税評価）8,000万円の土地は、
新築賃貸アパートを建築することにより、
相続税の評価額が、
6,800万円に圧縮（減少）されました。
【建物の相続税評価額】
ここでは固定資産税評価50％とします。
アパート建築費1億円×50％＝5,000万円
賃貸用の建物は「借家権割合」の評価となります。
＝計算式＝
5,000万円×[1－借家権割合（30％）×賃貸割合（100％）]
＝3,500万円
1億円の現預金は、
新築賃貸マンションを建築することにより、
相続税の評価額が、
3,500万円に圧縮（減少）されました。
【結局どうなったのか】
現預金1億円は、
新築賃貸アパートに変わったことにより、
3,500万円の評価となりました。
土地は「借家建付地」扱いとなり、
6,800万円の評価となりました。
新築賃貸マンションを建築する前の相続税評価
現預金1億円+土地8,000万円＝1億8千万円
新築賃貸マンションを建築した後の相続税評価
建物3,500万円+土地6,800万円＝1億3百万円
この２つの評価額の差は、
7,700万円になります。
新築賃貸アパートを建築することによって、
評価額が7,700万円圧縮（減少）されました。
株などの有価証券や生命保険など、
他の財産と比較しても、
これだけ評価が下がるものが無いので、
節税対策と言うとすぐにアパート建築と思われています。
アパート建築は、
賃料収入を得ながら
相続税の評価を圧縮できて、
建物の建築費を
ローンで借りた場合には、
そのローン残高分が
マイナス資産として、
相続財産から差し引くことが出来るので、
節税効果があると言われることが多いです。
その通りの部分もありますが、
そうではない部分もあります。
上記の計算式の中に
「賃貸割合」とありますが、
空室が多いとその分、
効果が薄れてしまいます。
賃貸物件は立地が最重要ポイントです。
どこに建ててもいいという訳ではありません。
建てていい場所、
間取り、
家賃があります。
そして、
誤解されている方が多いですが、
借入しても現金で建てても
資産の圧縮効果に変わりはありません。
ローンを利用できるのは
不動産投資特有のメリットですが、
あまりにも
多額のローンを組んでしまうと、
一次相続のときは
相続税を圧縮できたとしても、
その後のアパート運営に
苦しむ結果になる場合もあります。
アパート建築は、
確かに相続税対策の
選択肢のひとつですが、
アパート建築ありきで
考えないようにしましょう。
分割や贈与など
少額の費用で行える対策もありますし、
他にも相続対策の方法はたくさんありますので・・・
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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