2020年10月26日月曜日

アパート建築は相続対策か?①

 

不動産投資で大切なこと

アパートやマンションの新築は

なぜ相続対策と言われているのでしょうか?


土地のオーナー様が相続対策の為に、

今まで駐車場だった土地に

アパートを建てたという話をよく聞きます。


どうして、

相続対策にアパート建築が登場するのか?


ここをしっかりと理解しておかないと、

後悔することになりますので注意しましょう。





アパートを建てた土地の評価はどうなる?

まず、財産が「土地」であることによって、

路線価が相続税の計算の基礎となります。

その為、現金より低い評価となります。

この部分は、アパート建築には関係ありません。


路線価とは、

毎年7月頃に国税庁が公表している価格で、

公示価格の80%程度を目安に設定されています。



次に、土地の上に、

賃貸用の建物を建築すると

「借家建付地」の評価となり

更に評価減となります。


借地権割合が50%の地域の場合、

15%位の評価減です。

 

=計算式=

土地の評価額×[1-借地権割合(50%)×借家権割合(30%)×賃貸割合(100%)]



ちなみに、

借家権割合は全国一律30%となっています。





建物の評価はどうなる?

建物の相続税評価額には、

固定資産税の評価額が使われます。


評価額は、

概ね建築費用の50%~60%が目安ですので

かなりの評価減になります。


そして、

賃貸用の建物は

「借家権割合(30%)」評価となり

更に評価減となります。

 

=計算式=

建物固定資産税評価額×[1-借家権割合(30%)×賃貸割合(100%)]





相続税は

相続税評価に税率を掛けて計算します。


評価額が低くなれば、

相続税も減少するといった仕組みになります。

(実際の計算はもう少し複雑ですが、ここでは省きます)

 

他人に貸していることによって、

すぐに自分で利用することが出来なかったり、


立ち退きを実行するには、

正当理由と立ち退き費用などが

必要となってしまいます。


このような状況の資産については、

すこし税金が安くしておきますよ・・・といった感じです。



ここまでのまとめ

土地に賃貸アパートを建てると、

土地は借家建付地としての評価減、

建物は借家権割合としての評価減があって

資産の評価を圧縮(少なく)することが出来る。






※次回は、どの位の評価減になるのか?を実際に数字で検証します。


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。


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