不動産投資で大切なこと
アパートやマンションの新築は
なぜ相続対策と言われているのでしょうか？
土地のオーナー様が相続対策の為に、
今まで駐車場だった土地に
アパートを建てたという話をよく聞きます。
どうして、
相続対策にアパート建築が登場するのか？
ここをしっかりと理解しておかないと、
後悔することになりますので注意しましょう。
アパートを建てた土地の評価はどうなる？
まず、財産が「土地」であることによって、
路線価が相続税の計算の基礎となります。
その為、現金より低い評価となります。
この部分は、アパート建築には関係ありません。
路線価とは、
毎年７月頃に国税庁が公表している価格で、
公示価格の80％程度を目安に設定されています。
次に、土地の上に、
賃貸用の建物を建築すると
「借家建付地」の評価となり
更に評価減となります。
借地権割合が50％の地域の場合、
約15％位の評価減です。
＝計算式＝
土地の評価額×[1－借地権割合（50％）×借家権割合（30％）×賃貸割合（100％）]
ちなみに、
借家権割合は全国一律30％となっています。
建物の評価はどうなる？
建物の相続税評価額には、
固定資産税の評価額が使われます。
評価額は、
概ね建築費用の50％～60％が目安ですので
かなりの評価減になります。
そして、
賃貸用の建物は
「借家権割合（30％）」評価となり
更に評価減となります。
＝計算式＝
建物固定資産税評価額×[1－借家権割合（30％）×賃貸割合（100％）]
相続税は
相続税評価に税率を掛けて計算します。
評価額が低くなれば、
相続税も減少するといった仕組みになります。
（実際の計算はもう少し複雑ですが、ここでは省きます）
他人に貸していることによって、
すぐに自分で利用することが出来なかったり、
立ち退きを実行するには、
正当理由と立ち退き費用などが
必要となってしまいます。
このような状況の資産については、
すこし税金が安くしておきますよ・・・といった感じです。
ここまでのまとめ
土地に賃貸アパートを建てると、
土地は借家建付地としての評価減、
建物は借家権割合としての評価減があって
資産の評価を圧縮（少なく）することが出来る。
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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