収益物件の実力を数字で確認
収益不動産のリスクを回避するためには、
「安全性」を確認していく必要があります。
今回お伝えするのは
LTV（ローン・トゥー・バリュー）
購入する物件に対する
ローンの借入額の割合ことで、
負債比率
借入金割合
借入比率
などと呼ばれています。
他にも、
担保割合とか、
融資比率と表現されているケースもあります。
投資金額に対する
ローンの割合を示す指標ですので
投資における
借入金への依存度をみることができます。
■LTV（負債比率）の計算方法
LTVの計算に必要な数字は2つ
・借入金額
・物件価格
基本的に、物件価格のみで単純に計算しますが、
購入諸経費も含めた総投資額で計算するケースも見かけます。
ここでは、
物件価格全額借入をフルローン、
諸経費まで借りたローンをオーバーローンと位置づけして、
物件価格のみで計算する方法で進めていきます。
【計算式】
LTV=借入金額÷物件価格×100
物件価格全額を借入した場合は、
LTV100％という事になります。
例えば、1,000万円の物件を購入するとします。
A：750万円借入した場合のLTVは、75％
（750万円÷1,000万円）
B：850万円借入した場合のLTVは、85％
（850万円÷1,000万円）
どちらの借入の方が、リスクが高いでしょうか？
答えは、B
Bの借入の方が、借入額が高いので
リスクが高いと見なされます。
LTVが高い程、
リスクも高くなる訳です。
LTVが高いということは、
より少ない自己資金で、
投資を行っているということですので、
高いレバレッジを実現することができます。
しかし、
借入金額が多い分、
元金返済のスピードが遅いという事ですので、
数年後に売却をする場合、
銀行への返済額が多く残っていることになります。
万一、
借入の残代金より低い価格でないと売れない・・・
といった事になった場合、
どこかから自己資金を用意しないと、
銀行の担保が外れず売却できない・・・
といった事になってしまう事もあります。
多く借り過ぎてしまうと、
資産の組み替えをしたいとか、
急に現金が必要となった場合、
手続きに時間がかかってしまう恐れもあります。
LTV100％以下という状態は、
ローン残高が評価額を下回っている状態で、安全な投資と言えます。
ちなみに、
LTV100％を超えている場合、オーバーローンと呼ばれています。
LTVは、
低ければ低いほうが安全性が高くなる反面、
多くの自己資金が必要になります。
安全性を求めると、
自己資金の効率性が下がり、
効率性を求めると、
安全性は下がるといった関係になっています。
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