2020年9月7日月曜日

収益物件の初期投資分析-安全性-ローン借入負債比率(LTV編)

 収益物件の実力を数字で確認


収益不動産のリスクを回避するためには、

「安全性」を確認していく必要があります。

 

今回お伝えするのは

LTV(ローン・トゥー・バリュー)


購入する物件に対する

ローンの借入額の割合ことで、


負債比率

借入金割合

借入比率


などと呼ばれています。

 

他にも、

担保割合とか、

融資比率と表現されているケースもあります。

 

投資金額に対する

ローンの割合を示す指標ですので


投資における

借入金への依存度をみることができます。




LTV(負債比率)の計算方法

LTVの計算に必要な数字は2

・借入金額

・物件価格

 

基本的に、物件価格のみで単純に計算しますが、

購入諸経費も含めた総投資額で計算するケースも見かけます。


ここでは、

物件価格全額借入をフルローン、

諸経費まで借りたローンをオーバーローンと位置づけして、


物件価格のみで計算する方法で進めていきます。

 


【計算式】

LTV=借入金額÷物件価格×100


物件価格全額を借入した場合は、

LTV100%という事になります。






例えば、1,000万円の物件を購入するとします。

 

A750万円借入した場合のLTVは、75

750万円÷1,000万円)

 

B850万円借入した場合のLTVは、85

850万円÷1,000万円)


どちらの借入の方が、リスクが高いでしょうか?




答えは、B

 

Bの借入の方が、借入額が高いので

リスクが高いと見なされます。

 

LTVが高い程、

リスクも高くなる訳です。

 

LTVが高いということは、

より少ない自己資金で、

投資を行っているということですので、

高いレバレッジを実現することができます。

 

しかし、

借入金額が多い分、

元金返済のスピードが遅いという事ですので、


数年後に売却をする場合、

銀行への返済額が多く残っていることになります。

 

万一、

借入の残代金より低い価格でないと売れない・・・

といった事になった場合、


どこかから自己資金を用意しないと、

銀行の担保が外れず売却できない・・・

といった事になってしまう事もあります。



多く借り過ぎてしまうと、

資産の組み替えをしたいとか、

急に現金が必要となった場合、

手続きに時間がかかってしまう恐れもあります。

 

 

LTV100%以下という状態は、

ローン残高が評価額を下回っている状態で、安全な投資と言えます。

 

ちなみに、

LTV100%を超えている場合、オーバーローンと呼ばれています。






LTVは、

低ければ低いほうが安全性が高くなる反面、

多くの自己資金が必要になります。


安全性を求めると、

自己資金の効率性が下がり、


効率性を求めると、

安全性は下がるといった関係になっています。


 


【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか
マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、
運営中も出口を意識して計画していきましょう。



得意エリアは佐鳴台2km圏内

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