2020年9月16日水曜日

収益不動産の全体投資分析-内部収益率(IRR編)②

 収益物件の実力を数字で確認


内部収益率(IRR)で、複数の投資を比較してみましょう。


不動産投資でよく登場する

「表面利回り」、「ネット利回り」、「総収益率(FCR)」などは、


不動産を購入する際の初年度の利回りのことで


買ったら1年目どうなるのか?


といった投資の初期分析の指標です。

 

物件検討の入り口段階の判断としては、

これで良いのですが、


投資用不動産物件を検討する際は、

この他に「投資家の利回り」とも言われている

内部収益率(IRR)を意識することが大切です。




不動産は「購入したら終わり」という物ではありません。

 

購入して、運営して、売却または処分などにより、投資が終了となります。


投資が終了して、初めて投資の実績がわかります。



出口を迎えてようやく、

その投資がプラスだったのか、

マイナスだったのかが確定するということです。



最初の利回りが良くても、

保有期間中のキャッシュフローが良かったとしても、


出口を迎えた時に、

銀行担保が外れず自己資金投入って事になると一気にマイナス収支になります。



出口を迎えるまで、

その投資の良し悪しは判断できない!

ってことです。

 

その為には、

最初の単年度利回りではなく、

投資期間全体で考える。


保有期間中のキャシュフローと

出口までの仮説をたてて計算することが大切になり、


その為には、

内部収益率(IRR)で投資を考えていきましょう。






内部収益率(IRR)で考えると、

保有期間中全体の利回りを分析することができます。

 

例えば

「土地を買って建物を建て数年後に売却する」など、


毎年のキャシュフローが一定ではなく不安定なケースで、

表面利回りを計算しにくいものでも、

最初から最後のお金の流れを予測して

内部収益率(IRR)を計算することによって、

株・債券・不動産投資などと同じ土俵で比較することができます。




IRRでの4つの投資を検討】

次の4種類の投資について

内部収益率(IRR)を使って検討してみましょう。


[共通事項]

初期投資額1,000万円

投資期間:6年間

 

[投資A]

毎年100万円の収益

売却収益1,000万円

 

[投資B]

6年間毎年50万円の収益

売却収益13,781,055

 

[投資C]

6年間毎年10万円の収益

売却収益16,935,568

 

[投資D]

3年目に500万円の収益のみ

売却収益11,049,375

 

 

分かりやすい数字にしようと思ったら、

売却収益がこまかい数字になってしまいました・・・


軽く流して次へ進んでください。

では、表で見てみましょう。




それぞれ、初期投資額は同じですが、

入ってくる収入と、最後の売却額が異なっています。


この投資を

初年度の単年度利回り(表面利回り)で検討すると、

 

[投資A]表面利回り10

[投資B]表面利回り5

[投資C]表面利回り1

[投資D]表面利回り0

 

このように

表面利回りでみると、

[投資A]が一番良い投資という事になります。

 


しかし、

投資期間全体でみた内部収益率(IRR)で検討すると

 

実は、

この4種類の投資は


IRR10


どれも同じだってことがわかります。




こうやって考えると、

表面利回りで考えた場合に、

[投資A]のみが購入の選択肢だったのに対し、

4種類の投資で検討ができます。


何に投資しようかという選択肢が増えるので、

リスクヘッジにもつながりますね。


誰も購入しなさそうな物件に

指値をして購入・・・

なんて事も考えられます。

 

 

このように、

IRRで計算すると、

投資を検討するときに「表面利回り」にこだわる必要がないことがわかります。



 


【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか
マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、
運営中も出口を意識して計画していきましょう。



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