2020年9月12日土曜日

収益物件の全体投資分析-内部収益率(IRR編)①

 収益物件の実力を数字で確認


不動産投資の指標の中にIRRという指標があります。

IRRは、

インターナル(内部)

レート・オブ・リターン(収益率)の略で

日本語だと「内部収益率」となります。

これだけでは、よく分からないですよね。


投資向けの本などを見ると

「投資額の現在価値と、

投資により得られる期間内の収益と売却益の

現在価値の総和が等しくなる割引率」

なんて書いてあります。

ますます分からなくなってきますね。


自分も、最初に教わった時、

一体何のことなのか?

さっぱり理解できませんでした。



IRR(内部収益率)を簡潔に説明すると、


 不動産を保有している期間中の収益と

最終の売却益を考慮して計算した利回り(収益率)。


不動産投資は、

購入して、運用して、売却や処分などの出口を迎えて、

投資が終了となります


この投資期間全体の実績を、

収益率という数字で表したもので、

投資期間中の収益売却までを考慮した1年あたりの利回りになります。






不動産の収益は、大きく分けて3つの場面に分けることができます。


     物件を購入した時にかかった費用

投資した金額のことで、これには、銀行からの借入金も含みます。


     持っている期間に得た収入

家賃収入から経費や借入金などを差し引いて残った利益。


     売却して得られた収益

借入金が残っていた場合は、売った金額より差引いた残りになります。

 


これらを全て考慮した計算で求めた、

投資期間中の1年あたりの「利回り」です。

少しはイメージ出来ましたでしょうか?

 

このIRR(内部収益率)は、

投資の最初から最後までのすべての収支を

経過年数内の単年度利回りで求めています。


投資額と、投資に伴う収益の額が

同額の場合は0%になります。


そして、収益が上回った場合にプラスとなります。

 

 上記③で「売却」とありますが、


自分は売らないよ!!


そのような方も多いと思います。


売らなくても、

このような考え方をする事が重要なのです。


その時点で売却したと仮定して、

価値を見込んで計算することによって、

どの位の効率で運営できているかを確認することができます




不動産投資を、

銀行の金利や、他の投資と比較する場合、

不動産の単年度の収益率を表している

「表面利回り」
「ネット利回」
FCR(総収益率)」

では計算方法が違う為、不向きです。

そんな場面では、

複数年および複利の概念を持った指標である

内部収益率(IRR)なら、同じ土俵になり比較する事ができます。





事例をもとにIRRを確認!

【事例】

初期投資額:1億円

期中の損益(BTCF):500万円

5年後の売却手取額:1億円

 

このような内容の物件があったとします。

計算を分かりやすくする為に、

借入金なしで購入したことにします。

この物件の5年間の収支は次のようになります。



最初に1億円を投資。

保有期間中は毎年500万円の収益があって

5年後に売却した後の手取額が1億円の場合です。




 この場合のIRRを計算すると

 

IRR=5%

 

このようにして、

投資の最初から最後までを考慮して

投資の効率を考えることが大切です。

 

難しそうなIRRの計算、

自分は、金融電卓で1年毎の数字を入力して教わりましたが

実はExcel関数で計算できるんです!

これを知った時、感動しました・・・


今まで苦労して電卓で計算していたのが

一瞬で計算結果がでます・・・

 

【今回のまとめ】

IRRとは、

投資期間中の毎年の収益と終了時の売却益を考慮した

1年あたりの利回り(収益率)のこと。


不動産投資は、

最初の単年度の利回りではなく、

投資期間全体で、

しかも保有期間中のリスクも含めて分析することができる。

IRRはその為の指標。



【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか
マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、
運営中も出口を意識して計画していきましょう。



※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。




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