2020年9月3日木曜日

収益物件の初期投資分析-安全性-損益分岐点(BER編)

  収益物件の実力を数字で確認


収益不動産のリスクを回避するためには、

「安全性」を確認していく必要があります。

 

今回お伝えするのは

BER(ブレークイーブンレシオ)

損益分岐点です。

 

その投資にはどの位リスクがあるのか?

安全性はどうなのか?

 

これを知ることによって、

物件がどのくらいの空室まで耐えることができるのか?


数字で分かるようになります。




BER(損益分岐点)の計算方法

BERの計算に必要な数字は3つ

・総潜在収入(GPI

・運営費(Opex

・年間負債支出(ADS

 

収益不動産を運営するにあたって、

必ず出ていくお金(経費)は、

運営費(Opex)と

ローン返済額である年間負債支出(ADS)になります。

 

それに対して、

入ってくるお金は、総潜在収入(GPI)です。

 

BER(損益分岐点)の計算は、

運営費と年間負債支出を足したものを

総潜在収入で割ります。

 

【計算式】

BER=(運営費+年間負債支出)÷総潜在収入×100


こんなイメージになります



それでは、事例に基づいて損益分岐点(BER)を計算してみましょう

 

1年間で空室になっても大丈夫な比率は?

 

次のような事例で計算してみます。




BER=(運営費+年間負債支出)÷総潜在収入×100

BER=15万円+55万円)÷100万円×100

BER=70

 

この物件のBER

70%であることが分かりました。



今回の場合、

総潜在収入(GPI)に対して、

運営費(Opex)と年間負債支出(ADS)を合計した

経費が70%となっていますので、残りは30%。

 

残りの30%が意味するものは・・

この物件は、

30%の空室まで持ちこたえることができる!!


ということを意味します。



1年間で空室になっても大丈夫な月数は?

上記の事例の計算結果より

BER70%と分かりました。

1室あたりで必要な1年間での稼働日数を、

最低必要稼働日数といいます。

これを計算すると、

365日×BER70%=255.5

半端なので256日とします

1年間のうち、経費として出ていく日数は256日分。

残りの日数は、

365日-256日=109

1年間で、109日までは空室に耐えられるという事です。

 

109日というと、約3.5ヶ月

1年間で3.5ヶ月間空室でもなんとか収支が合うという事が分かります。

 


■1年間で空室になっても大丈夫な戸数は?

最低必要稼働戸数を数字で把握することもできます。


上記と同じ事例で、

BER70%とした場合、

 

【例1】

 16戸のアパートの場合

 6戸×70%=4.2

 仮に5戸とすると、

 1年間で1戸空室まで大丈夫。

 

【例2】

 115戸のマンションの場合

 15戸×70%=10.5

 仮に11戸とすると、

 1年間で4戸空きまで大丈夫。

 

こんな考え方を持って、

収益物件の安全性を数字でみることができます。

 



 物件検討の際、

その物件周辺の空室率が何%なのか?

というのも大切な指標ですが、


それとは別に、

そもそもこの物件自体、

何%の空室に耐えられるのか?

を確認するのも必要です。

 

このような方法で

「空室リスク」を確認してみましょう。

 

 

運営費と年間返済額をカバーする為には

どのくらい空室があっても大丈夫か?

 


これを知ることによって、

安心感を数字で確認できます。


こういった考え方で、

収益物件を計算すると


損益分岐点が高めの物件は

リスクが高いなど


自分の判断基準の指標を持つことができます。

 

BER(損益分岐点)は、

低いほうが安全度が高くなります。


一般的には、

70%~80%以下に抑えると安全だと言われています。




【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか
マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、
運営中も出口を意識して計画していきましょう。



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