収益物件の実力を数字で確認
収益不動産のリスクを回避するためには、
「安全性」を確認していく必要があります。
今回お伝えするのは
BER（ブレークイーブンレシオ）
損益分岐点です。
その投資にはどの位リスクがあるのか？
安全性はどうなのか？
これを知ることによって、
物件がどのくらいの空室まで耐えることができるのか？
数字で分かるようになります。
■BER（損益分岐点）の計算方法
BERの計算に必要な数字は３つ
・総潜在収入（GPI）
・運営費（Opex）
・年間負債支出（ADS）
収益不動産を運営するにあたって、
必ず出ていくお金（経費）は、
運営費（Opex）と
ローン返済額である年間負債支出（ADS）になります。
それに対して、
入ってくるお金は、総潜在収入（GPI）です。
BER（損益分岐点）の計算は、
運営費と年間負債支出を足したものを
総潜在収入で割ります。
【計算式】
BER=（運営費+年間負債支出）÷総潜在収入×100
こんなイメージになります
それでは、事例に基づいて損益分岐点（BER）を計算してみましょう
■1年間で空室になっても大丈夫な比率は？
次のような事例で計算してみます。
BER=（運営費+年間負債支出）÷総潜在収入×100
BER=（15万円+55万円）÷100万円×100
BER=70％
この物件のBERは
70％であることが分かりました。
今回の場合、
総潜在収入（GPI）に対して、
運営費（Opex）と年間負債支出（ADS）を合計した
経費が70％となっていますので、残りは30％。
残りの30％が意味するものは・・
この物件は、
30％の空室まで持ちこたえることができる！！
ということを意味します。
■1年間で空室になっても大丈夫な月数は？
上記の事例の計算結果より
BERは70％と分かりました。
1室あたりで必要な1年間での稼働日数を、
最低必要稼働日数といいます。
これを計算すると、
365日×BER70％＝255.5日
半端なので256日とします
1年間のうち、経費として出ていく日数は256日分。
残りの日数は、
365日－256日＝109日
1年間で、109日までは空室に耐えられるという事です。
109日というと、約3.5ヶ月
1年間で3.5ヶ月間空室でもなんとか収支が合うという事が分かります。
■１年間で空室になっても大丈夫な戸数は？
最低必要稼働戸数を数字で把握することもできます。
上記と同じ事例で、
BER70％とした場合、
【例1】
1棟6戸のアパートの場合
6戸×70％＝4.2戸
仮に5戸とすると、
1年間で1戸空室まで大丈夫。
【例２】
1棟15戸のマンションの場合
15戸×70％＝10.5戸
仮に11戸とすると、
1年間で4戸空きまで大丈夫。
こんな考え方を持って、
収益物件の安全性を数字でみることができます。
その物件周辺の空室率が何％なのか？
というのも大切な指標ですが、
それとは別に、
そもそもこの物件自体、
何％の空室に耐えられるのか？
を確認するのも必要です。
このような方法で
「空室リスク」を確認してみましょう。
運営費と年間返済額をカバーする為には
どのくらい空室があっても大丈夫か？
これを知ることによって、
安心感を数字で確認できます。
こういった考え方で、
収益物件を計算すると
損益分岐点が高めの物件は
リスクが高いなど
自分の判断基準の指標を持つことができます。
BER（損益分岐点）は、
低いほうが安全度が高くなります。
一般的には、
70％～80％以下に抑えると安全だと言われています。
【収益不動産で大切なこと】
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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