2020年8月10日月曜日

キャッシュフローツリー④運営費(Opex)

収益物件の実力を数字で確認

貸不動産を経営していく上で、

必ず必要となってくるのが運営費(Opex)です。


必要経費のようなものになりますが、今回は運営費についてお伝えします。


 

■代表的な運営費とは?

賃貸物件の運営に必要な経費にはどのようなものがあるか?


入居していても、いなくてもかかる費用には、どんなものがあるか?


こういった費用の総額も把握しておく必要があります。

 

  • 固定資産税、都市計画税

  • 火災保険

  • 管理会社へ支払う管理料

  • 広告宣伝費

  • 定期清掃

  • 消防費用

  • 受水槽

  • エレベーター

  • その他保守点検

  • 共用部水道光熱費

  • 原状回復費用

  • 不具合発生時の修繕費

  • インターネット費用

  • 自治会費

 



これ以外にも区分マンションですと、

  • 管理組合への管理費

  • 修繕積立金

  • 駐車場料金

  • 専用庭使用料 

こういった費用も、収支計算の中で考慮していくことが大切です。


■現地確認が大切

この運営費の中には、見落としていたり後から気付く場合もあります。

例えば、契約内容などで、

エアコンが家主負担となっている場合は、修理交換費用は家主負担になります。


こういった内容は、すぐには分かりませんが、現地へ行って分かる事もあります。


  • エレベーターの有無

  • 受水槽の有無

  • 植栽は手入れに費用がかかりそうか?

  • 電気設備など


運営費用を見積もる時はやはり、一度は現地へ行って確認することをお勧めします。



【今回のまとめ】

運営費は物件の種類、構造、規模によって違う!


その物件には特別に必要な運営費があるかどうかの確認の為に現地へ行きましょう。


また、雪対策に必要な費用など地域特有の運営費もありますので、ご注意を!



 




次回は、「営業純利益(NOI)」をお伝えします。


【収益不動産で大切なコト】
収益不動産は、出口を迎えてようやくその投資が良い投資だったのか、マイナスだったのかといった結果が出ます。購入する際はもちろん、運営中も出口を意識して計画していきましょう。


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。



得意エリアは佐鳴台2km圏内

CPM®の視点で不動産コンサルティング



静岡県知事(5)第11221号
不動産コンサルティング・管理・仲介
有限会社 丸浜不動産
浜松市中区佐鳴台3-35-7
TEL:053-447-8817
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
高山幸也(タカヤマ ユキヤ)

Twitter @maruhama2103
LINE ID @938shkry

停電時に役立つサービス

  災害があった時などの停電時、 いつ電気が復旧するのかが気になるところです。 停電情報は、 電力会社のホームページとか コールセンターで確認することができますが、 大規模停電発生時には 電話がつながりにくい状況になっています。 このような状況を解消する為に 中部...