2020年8月12日水曜日

キャシュフローツリー⑤営業純利益(NOI)

収益物件の実力を数字で確認

賃貸不動産の「収支計算」の中で、

特に重要となってくるのが、今回お伝えする営業純利益。


「NOI」と呼ばれていて、

ここで物件の実力が分かります。


キャッシュフローツリーの中で、一番おさえておくべき項目です。




■物件の実力が分かる

営業純利益(NOI)は、

物件が満室だった場合の想定賃料から空室リスクや運営費を差し引いてもの。

 

収入から、リスクと経費を引いたら、実際にいくら残るか?

 

最初に入ってくるお金は「グロスの収入」

この、営業純利益(NOI)は、

「ネットの収入」と言われることもあります。

 

収益不動産の利回りを計算するときは、

営業純利益(NOI)を用いて計算したほうが、より現実に近づきます。



物件の規模・種類・構造・地域・立地条件など、

様々な要因が、営業純利益(NOI)に影響を与えます。

 

例えば、同じ家賃収入の建物でも、

人気の地域かどうか、

エレベーターの有無などによって、

営業純利益(NOI)が変わってきます。

 

まずは、

この営業純利益(NOI)を意識して収益物件の収支をみることを心掛けましょう。



■NOIを増やすには

では、どうやったら営業純利益(NOI)を増やす(改善)することが出来るか?


上の図を見ながら考えると理解しやすいと思います。


営業純利益(NOI)を改善するには、

  • 運営費を下げる
  • 空室損を減らす
  • 総潜在収入を増やす(家賃UP


このような対策を考えることが必要となります。




【今回のまとめ】

建物の実力は営業純利益(NOI)に現れる。

  

次回は、「借入返済(ADS)」と「税引き前キャッシュフロー(BTCF)」をお伝えします。



【収益不動産で大切なコト】
収益不動産は、出口を迎えてようやくその投資が良い投資だったのか、マイナスだったのかといった結果が出ます。購入する際はもちろん、運営中も出口を意識して計画していきましょう。


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