2020年8月6日木曜日

キャッシュフローツリー②総潜在収入(GPI)

収益物件の実力を数字で確認

アパートマンションなどの収益不動産

購入や売却を検討するときに非常に大切な「収支計算」の考え方をお伝えします。


 今回は、キャッシュフローツリーの一番上にくる数字

総潜在収入(GPI)についてです。


GPI(グロス・ポテンシャル・インカム)




■物件広告の賃料は注意

物件広告に掲載されている賃料は、

満室想定賃料などと言われていて、現在の賃料がベースとなっています。

入居の時期によって賃料にバラツキがあるケースや、家賃が高い時に入って、そのままの賃料で住んでいる・・・なんて事もあります。


また、空室がある場合、その部屋は現在の募集賃料で計算されます。


物件広告に記載されている利回りは、

現在の賃料と現在募集中の賃料で満室となった場合の賃料を年間収入として利回りを計算されています。


リスクや運営にかかる諸経費を考慮していない

「表面利回り」と呼ばれる指標になります。


この数字をそのまま受け取るのは危険。

広告に記載された賃料は参考程度にしましょう。





■実際に貸せる賃料は?

収益不動産の収支を考える場合は、

現時点で「実際に貸せる賃料」を想定します。

 

例えば、入居が長く、以前の高いままの賃料で貸している部屋があったとします。


その部屋が空いた場合、次の入居者は高いままの賃料では決まらないと思います。


したがって、「次に入居が決まる賃料」を想定して計算する必要があります。

 

実際の賃料から「引き直して計算」することにより、リスクが軽減されます。

 

引き直した賃料で満室となった場合の年間賃料収入を計算していきます。



また、「潜在」とあるように、


その物件から得られる潜在的な家賃がいくらなのか?


下げるだけではなく、上げる場合もあります。


物件から得られる最大限の家賃の可能性を探っていく・・・


それが総潜在収入(GPI)です。

 


【今回のまとめ】

広告に掲載されている賃料は参考程度。

総潜在収入(GPI)は、

満室想定賃料では無く、

物件の持つ潜在的な力を発揮した時に得られる最大限の家賃。


「今、いくらで貸せるのか?」で考える習慣を身につけましょう!





【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、運営中も出口を意識して計画していきましょう。

 

※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。



得意エリアは佐鳴台2km圏内

CPM®の視点で不動産コンサルティング



静岡県知事(5)第11221号
不動産コンサルティング・管理・仲介
有限会社 丸浜不動産
浜松市中区佐鳴台3-35-7
TEL:053-447-8817
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
高山幸也(タカヤマ ユキヤ)

Twitter @maruhama2103
LINE ID @938shkry

グレードアップ改修工事を行うかどうかの判断

  収益不動産と修繕を切り離すことは出来ません。 時間の経過と共に、 元の状態に戻す修繕が必要で、 これを怠ると賃料の下落を招きます。 そして、 定期的な大規模修繕も必要になってきます。 改修や修繕が必要となったその時点で 当たり前に求められている入居者ニーズ 性能に...