収益物件の実力を数字で確認
不動産の投資物件の「収支計算」を
キャシュフローツリーの順に計算すると
最終的に、
税金支払後の手残り（ATCF）がいくらになるかが気になります。
その為には、
減価償却を所得税などの税金を知る必要があります。
ここでは、
税引き後のキャッシュフロー計算の考え方と手順をお伝えします。
実際の計算や税額につきましては、税理士さんへご相談ください。
↑これ大事！！！
■計算方法に注意
営業純利益（NOI）までは、
「税引き前キャッシュフロー」を計算するときと同じ
その後の計算方法が違います
年間負債支払額（年間返済額）については、
利息部分についてのみ経費として計上できますが、元本部分は差引くことはできません。
そこから、
減価償却費を差し引いて残った額より
税金を差し引いたのが、税引き後キャッシュフロー（ATCF）となります。
図を見てもらったほうが分かりやすいですよね。
■減価償却
①建物価格
② 耐用年数
国税庁のホームページで
「建物の標準的な建築価額表」と「減価償却の耐用年数」を確認することが出来ます。
■減価償却の耐用年数の求め方
＜計算式＞
（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2
例えば、築10年の木造住宅（アパート）の場合、
上の計算式に当てはめて、
（22年－10年）+10年×0.2＝14年
この建物の耐用年数は、14年ということになります。
■築古物件はどうなる？
年数が経過して
法定耐用年数を超えた建物の場合はどうなるの？
法定耐用年数を超えても
建物が使えなくなるわけではありません。
耐用年数を超えた建物も数多く存在しています。
そういった場合でも、減価償却をすることができます。
＜計算式＞
法定耐用年数×0.2
例えば、木造住宅で、
耐用年数の22年を超えた建物の場合、
22年×0.2＝4.4年
小数点以下切捨てになり、
この建物の場合は、4年で減価償却を計算することとなります。
③償却率
国税庁のホームページで
減価償却の計算の際に必要となる「償却率」が確認できます。
例えば、
新築の木造住宅（アパート）の場合、
耐用年数は22年、
償却率は上記の償却率表より、0.046（定額法）という事が分かります。
仮に、建物が5,000万円だったとすると・・・
5,000万円（建物）×0.046（償却率）＝230万円
230万円が減価償却費となります。
※平成19年4月1日以降に取得した建物の減価償却率は「定額法」で計算となります。
細かいことを言いますと、
建物価格の中には、
建物本体と設備があって、計算方法が違ってくる・・とか、
青色申告控除や
不動産投資に係る経費などを差引くことができる等、
まだまだいろいろありますが、
あくまで今回はざっくりとした説明になっていますこと、ご了承ください。
どういった流れになっているのか
そのあたりをお伝えしたかったので・・・
■減価償却は節税？
減価償却は節税になるのか？
このような質問をいただく場合があります。
その年（単年度）のキャッシュフローを見れば、
本来は出費していない金額を
減価償却費として経費算入できるので、
節税と思っている人が多いです。
しかし、
その不動産を売却するときに、
減価償却で計上した金額は取得費より差引かれます。
どういうことかと言うと、
購入価格より差引くことができる「取得費」が少なくなることになります。
譲渡所得税を計算するときに
差引くことができる取得費が
少なくなるので、
その分、税金が高くなります。
減価償却として経費計上した部分は
売却時に回収するよ・・・
そんなイメージです。
節税というよりは、
税の繰り延べと考えた方がしっくりいくと思います。
最後に「税金」の話
キャッシュフローを見る場合に
考慮する税金は、
所得税、住民税や事業税のことです。
これらは、
他の所得と合わせた総合課税ですので、
所得によって税率が違ってきます。
現時点での税率ですと・・・
・所得税：5％～40％
・住民税：一律10％
課税所得に税率を掛けたものが税金（納税額）となります。
最初にも記載しましたが、
税金に関するお問合せは、
お近くの税理士さんへお尋ねください。
もし、誰も知っている税理士がいない場合は、
税理士をご紹介することもできますので
お申しつけください。
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