スキップしてメイン コンテンツに移動

キャシュフローツリー⑦税引き後CF・減価償却

収益物件の実力を数字で確認


不動産の投資物件の「収支計算」を

キャシュフローツリーの順に計算すると

最終的に、

税金支払後の手残り(ATCF)がいくらになるかが気になります。


その為には、

減価償却を所得税などの税金を知る必要があります。


ここでは、

税引き後のキャッシュフロー計算の考え方と手順をお伝えします。


実際の計算や税額につきましては、税理士さんへご相談ください。

↑これ大事!!!



■計算方法に注意

営業純利益(NOI)までは、

「税引き前キャッシュフロー」を計算するときと同じ


その後の計算方法が違います


年間負債支払額(年間返済額)については、

利息部分についてのみ経費として計上できますが、元本部分は差引くことはできません。



そこから、

減価償却費を差し引いて残った額より

税金を差し引いたのが、税引き後キャッシュフロー(ATCF)となります。

 図を見てもらったほうが分かりやすいですよね。




■減価償却

減価償却費もなかなか難しい内容になってます。
ここでは一般的なことをざっくりとお伝えします。

【減価償却の計算に必要なもの】
①建物価格
②耐用年数
③償却率

減価償却の計算は、
以上3つの数字が分っていれば、計算できます。

では、順にお伝えします。


①建物価格

建物価格の確認方法は次のとおりになります

・売買契約書に土地と建物の内訳金額の記載があれば、その金額。
・固定資産税の評価証明書記載の土地と建物の比率で計算する。
・国税庁の「建物の標準的な建築価額表」で確認
(建築年、構造ごとの平米単価が記載されています。)



  耐用年数

国税庁のホームページで

「建物の標準的な建築価額表」と「減価償却の耐用年数」を確認することが出来ます。


■減価償却の耐用年数の求め方

<計算式>

(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

 

例えば、築10年の木造住宅(アパート)の場合、

上の計算式に当てはめて、

 (22年-10年)+10年×0.214

 この建物の耐用年数は、14年ということになります。




■築古物件はどうなる?

年数が経過して

法定耐用年数を超えた建物の場合はどうなるの?


法定耐用年数を超えても

建物が使えなくなるわけではありません。

耐用年数を超えた建物も数多く存在しています。


そういった場合でも、減価償却をすることができます。

 

<計算式>

法定耐用年数×0.2

例えば、木造住宅で、

耐用年数の22年を超えた建物の場合、

 22年×0.24.4

 小数点以下切捨てになり、

この建物の場合は、4年で減価償却を計算することとなります。






償却率

国税庁のホームページで

減価償却の計算の際に必要となる「償却率」が確認できます。



例えば、

新築の木造住宅(アパート)の場合、


耐用年数は22年、

償却率は上記の償却率表より、0.046(定額法)という事が分かります。



仮に、建物が5,000万円だったとすると・・・


5,000万円(建物)×0.046(償却率)=230万円


230万円が減価償却費となります。

 

※平成1941日以降に取得した建物の減価償却率は「定額法」で計算となります。

 

 

細かいことを言いますと、

建物価格の中には、

建物本体と設備があって、計算方法が違ってくる・・とか、


青色申告控除や

不動産投資に係る経費などを差引くことができる等、


まだまだいろいろありますが、


あくまで今回はざっくりとした説明になっていますこと、ご了承ください。


どういった流れになっているのか

そのあたりをお伝えしたかったので・・・ 





■減価償却は節税?

減価償却は節税になるのか?

このような質問をいただく場合があります。


その年(単年度)のキャッシュフローを見れば、


本来は出費していない金額を

減価償却費として経費算入できるので、

節税と思っている人が多いです。


しかし、

その不動産を売却するときに、

減価償却で計上した金額は取得費より差引かれます。


どういうことかと言うと、

購入価格より差引くことができる「取得費」が少なくなることになります。



譲渡所得税を計算するときに

差引くことができる取得費が

少なくなるので、

その分、税金が高くなります。


減価償却として経費計上した部分は

売却時に回収するよ・・・


そんなイメージです。

 

節税というよりは、

税の繰り延べと考えた方がしっくりいくと思います。




最後に「税金」の話


キャッシュフローを見る場合に

考慮する税金は、

所得税、住民税や事業税のことです。


これらは

他の所得と合わせた総合課税ですので、

所得によって税率が違ってきます。


現時点での税率ですと・・・

・所得税:5%~40

・住民税:一律10


課税所得に税率を掛けたものが税金(納税額)となります。




最初にも記載しましたが、

税金に関するお問合せは、

お近くの税理士さんへお尋ねください。


もし、誰も知っている税理士がいない場合は、

税理士をご紹介することもできますので

お申しつけください。



 【収益不動産で大切なコト】

収益不動産は、出口を迎えてようやくその投資が良い投資だったのか、マイナスだったのかといった結果が出ます。購入する際はもちろん、運営中も出口を意識して計画していきましょう。


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。




得意エリアは佐鳴台2km圏内

CPM®の視点で不動産コンサルティング



静岡県知事(5)第11221号
不動産コンサルティング・管理・仲介
有限会社 丸浜不動産
浜松市中区佐鳴台3-35-7
TEL:053-447-8817
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
高山幸也(タカヤマ ユキヤ)

Twitter @maruhama2103
LINE ID @938shkry









このブログの人気の投稿

賃貸物件のお風呂のフタ事情

お風呂のフタは家主負担?入居者負担? 賃貸物件のお風呂のフタ。家主と借主(入居者)どちらの費用負担となってますか? 当社では、消耗品と考え、基本的に借主(入居者)負担とさせて頂いております。 しかし、特殊な形状のバスタブとか、ホームセンター等で売っている一般的なフタが利用できない場合がありますよね。 そのような場合、借主さんが困ってしまいます。入居していきなり特注サイズの風呂のフタを用意するのは難しいです。入居された時点で家主よりのプレゼントとして、お風呂のフタを家主負担(最初のみ)で置いておき、入居後に交換が必要となった場合は、借主にて購入してもらうような方法を提案しています。 どこが特殊形状かというと・・・ 上の写真のお風呂。どこが原因で通常のフタが使えないかと言うと、浴槽に蛇口がついているので、フタの隅を切り取らないとフタが閉まりません。 お風呂のフタを利用するのを考慮して作っていないの?って業者へ問合せましたが、全員がフタを利用する訳ではなく、追い焚き機能があるので、不要って人もいるとの事。お湯にの上にシート浮かべているケースもあるそうです。結局、フタが必要な場合はオーダーメイド注文になるって回答でした。 だったら、これにあったた風呂のフタも作って販売すればいいのに・・・って思ってしまいます・・・・でも、無いものは仕方ないですね。 フタのカットができるか?ホームセンターに聞いてみた 「オーダーメイド、風呂ふた」ってインターネット検索すると、カットを行っているお店が結構あるようです。ネット注文が苦手って方もいると思いますので、近くのホームセンターへ聞いてみました。 ニトリ浜松入野店 「対応不可」 カインズ浜松南店 「対応不可」 ケーヨーデイツー大人見店 「対応不可」  どこも対応してもらえないなんて・・・と思っていましたが、 対応してもらえるお店がありました。 「ジャンボエンチョー浜松南店」 お店で購入した、お風呂のフタのカット等は行っていないが、オーダー注文の受付は行っているようです。 とりあえずは、対応してもらえるお店があってひと安心です。 今後、賃貸住宅を新築したり、リフォームやリノベーションするときは、なるべく浴槽に蛇口がついていないお風呂を選びましょう!っていう教訓でした

垂れ下がっている電話線を発見したら・・・

みなさん、こんにちは。 丸浜不動産の高山です。 インフルエンザが流行してますね。 ご近所の内科には駐車場待ちの列ができてました。 日頃から、うがい手洗い、マスクを心掛けましょう。 先日、「電線が垂れ下がっている」という ご相談を受けました。 これって、どこに連絡したら良いか? よくわからないですよね。 わからない時は、まず現地。 早速、現地へ行ってみて、 垂れ下がっている電線を辿ってみると・・・ 電線ではなく、電話線の様子。 こんな時は、 局番なしの「113」へ電話すると対応してくれます。 ひかり電話、携帯電話、PHSの場合は 0120-444113 NTTのホームページに詳しく載ってますので、 垂れ下がった電話線みつけたら、 連絡先が「ネットに載ってるな」って覚えておくと便利ですね。 また、 電柱番号とか、住所を分かるようにしてから連絡すると スムーズに受付けしてもらえます。 電柱番号って・・何・・・? どこに書いてあるの? という方もいらっしゃると思いますので、 画像載せておきます。 電柱を見上げると、こんなプレートがありますので これをメモしておきましょう。 上がNTT、下が中部電力の番号です。 ちなみに、下側にプレートがある会社が この電柱の持ち主となりますので、 この電柱は中部電力の物となります。 注意:今回の電話線垂れ下がりと、この画像は関係ないです。 今回は、現地へ行って「NTTの線」と分かりましたが、 電力会社の電線、NTT、インターネット各社、ケーブルテレビなど・・・ 電線と言っても沢山の種類があります。 何の線だか良くわからないケースもありますので、 やはり、電柱番号を控えておく事は大事。 〇〇の電柱からの線が垂れてる・・・ とか、 〇〇と〇〇の間の線が垂れてる・・・ といった具合に説明できますしね。 こんな事は、無いことが一番ですが、 万一発見した時は思い出してください。 浜松市内の不動産のご相談は当社へ 賃貸のお悩みやトラブル相談も受付中 静岡県知事(5)第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コン

標高(海抜)を調べる方法

今、自分がいる場所は標高何メートルか? 標高を調べるには 国土地理院のウェブ地図が便利です。 「地理院地図」 (  https://maps.gsi.go.jp/  ) 確認方法は、 国土地理院のウェブサイトに詳しく記載がありますので リンクを貼っておきますね。 国土地理院ウェブサイト該当ページ *国土地理院ウェブサイトでは、こんな感じで掲載されています 現在地の標高を確認する スマートフォンやタブレットで地理院地図を開き、画面右下の アイコンをクリックすると、地図が現在地に移動するので、今いる場所がわかります。 画面下部にある黒い帯にその場所の標高(地面の標高)が表示されます。 場所を移動しても常に現在地が中心になるように地図が移動し、表示される標高値も一緒に変わります。 旅行先などで標高を確認したいときなどに役立ちます。   ※ 歩きスマホは、絶対にやめましょう。 早速試してみましたが ひとつ注意点があります。 国土地理院のウェブサイトでは 「標高をスマホで一発表示!」 と書かれていますが、 一発表示というのは 「現在地」アイコンをクリックすると 自動で現在地の地図が表示され 「標高」も表示されるという事です。 ご自身のスマートフォンの設定が 位置情報の設定を「オフ」にしている場合 一発表示はできません。 この設定変更がなかなか面倒 自分も苦労しました・・・ そういう場合は 地図をスクロールして 調べたい場所でタップすれば そこの「標高」が表示されます。 少し、手間ですが この方法で調べることが出来ますので スマートフォンの「位置情報」の設定が 良く分からない場合は この方法で確認してみてください。 当社の標高を調べてみました 標高13.2mと表示されています。 もうひとつ 「標高」と「海抜」の違いをお知らせします。 「標高」 東京湾平均海面を基準(標高0m)として測っています。 「海抜」 近くの海からの高さを基準としています。 ただし、近くの海の海面は変化するため 海抜も標高と同じ基準なのが実態のようです。 国土地理院は「標高」表示しか使わないのに 国土交通省や自治体が設置している 津波警告看板のほとんどが「海抜表示」ですね。 海抜表示のほうが避難を促すための印象が強く 津波を意識できるといった理由もあるそうです。 確かに、 「標高」と聞くと山をイメージします