2020年8月16日日曜日

キャシュフローツリー⑦税引き後CF・減価償却

収益物件の実力を数字で確認


不動産の投資物件の「収支計算」を

キャシュフローツリーの順に計算すると

最終的に、

税金支払後の手残り(ATCF)がいくらになるかが気になります。


その為には、

減価償却を所得税などの税金を知る必要があります。


ここでは、

税引き後のキャッシュフロー計算の考え方と手順をお伝えします。


実際の計算や税額につきましては、税理士さんへご相談ください。

↑これ大事!!!



■計算方法に注意

営業純利益(NOI)までは、

「税引き前キャッシュフロー」を計算するときと同じ


その後の計算方法が違います


年間負債支払額(年間返済額)については、

利息部分についてのみ経費として計上できますが、元本部分は差引くことはできません。



そこから、

減価償却費を差し引いて残った額より

税金を差し引いたのが、税引き後キャッシュフロー(ATCF)となります。

 図を見てもらったほうが分かりやすいですよね。




■減価償却

減価償却費もなかなか難しい内容になってます。
ここでは一般的なことをざっくりとお伝えします。

【減価償却の計算に必要なもの】
①建物価格
②耐用年数
③償却率

減価償却の計算は、
以上3つの数字が分っていれば、計算できます。

では、順にお伝えします。


①建物価格

建物価格の確認方法は次のとおりになります

・売買契約書に土地と建物の内訳金額の記載があれば、その金額。
・固定資産税の評価証明書記載の土地と建物の比率で計算する。
・国税庁の「建物の標準的な建築価額表」で確認
(建築年、構造ごとの平米単価が記載されています。)



  耐用年数

国税庁のホームページで

「建物の標準的な建築価額表」と「減価償却の耐用年数」を確認することが出来ます。


■減価償却の耐用年数の求め方

<計算式>

(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

 

例えば、築10年の木造住宅(アパート)の場合、

上の計算式に当てはめて、

 (22年-10年)+10年×0.214

 この建物の耐用年数は、14年ということになります。




■築古物件はどうなる?

年数が経過して

法定耐用年数を超えた建物の場合はどうなるの?


法定耐用年数を超えても

建物が使えなくなるわけではありません。

耐用年数を超えた建物も数多く存在しています。


そういった場合でも、減価償却をすることができます。

 

<計算式>

法定耐用年数×0.2

例えば、木造住宅で、

耐用年数の22年を超えた建物の場合、

 22年×0.24.4

 小数点以下切捨てになり、

この建物の場合は、4年で減価償却を計算することとなります。






償却率

国税庁のホームページで

減価償却の計算の際に必要となる「償却率」が確認できます。



例えば、

新築の木造住宅(アパート)の場合、


耐用年数は22年、

償却率は上記の償却率表より、0.046(定額法)という事が分かります。



仮に、建物が5,000万円だったとすると・・・


5,000万円(建物)×0.046(償却率)=230万円


230万円が減価償却費となります。

 

※平成1941日以降に取得した建物の減価償却率は「定額法」で計算となります。

 

 

細かいことを言いますと、

建物価格の中には、

建物本体と設備があって、計算方法が違ってくる・・とか、


青色申告控除や

不動産投資に係る経費などを差引くことができる等、


まだまだいろいろありますが、


あくまで今回はざっくりとした説明になっていますこと、ご了承ください。


どういった流れになっているのか

そのあたりをお伝えしたかったので・・・ 





■減価償却は節税?

減価償却は節税になるのか?

このような質問をいただく場合があります。


その年(単年度)のキャッシュフローを見れば、


本来は出費していない金額を

減価償却費として経費算入できるので、

節税と思っている人が多いです。


しかし、

その不動産を売却するときに、

減価償却で計上した金額は取得費より差引かれます。


どういうことかと言うと、

購入価格より差引くことができる「取得費」が少なくなることになります。



譲渡所得税を計算するときに

差引くことができる取得費が

少なくなるので、

その分、税金が高くなります。


減価償却として経費計上した部分は

売却時に回収するよ・・・


そんなイメージです。

 

節税というよりは、

税の繰り延べと考えた方がしっくりいくと思います。




最後に「税金」の話


キャッシュフローを見る場合に

考慮する税金は、

所得税、住民税や事業税のことです。


これらは

他の所得と合わせた総合課税ですので、

所得によって税率が違ってきます。


現時点での税率ですと・・・

・所得税:5%~40

・住民税:一律10


課税所得に税率を掛けたものが税金(納税額)となります。




最初にも記載しましたが、

税金に関するお問合せは、

お近くの税理士さんへお尋ねください。


もし、誰も知っている税理士がいない場合は、

税理士をご紹介することもできますので

お申しつけください。



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収益不動産は、出口を迎えてようやくその投資が良い投資だったのか、マイナスだったのかといった結果が出ます。購入する際はもちろん、運営中も出口を意識して計画していきましょう。


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