収益物件の実力を数字で確認
収益不動産の利回りと言えば、
「表面利回り」とか
「ネット利回り」が代表的です。
その他に、
不動産購入時の諸経費も含めて計算する
「FCR」という指標もあります。
今回お伝えする指標は「CCR」
銀行ローンを利用して物件を購入する場合に
大切な指標となりますので、
この指標も必ず確認しましょう。
「CCR」って何？
「自己資金配当率」のことです。
「自己資金の運用利回り」を意味します。
（$/$%）などと
表記されることもありますが、
これでは何だか分からないですよね。
簡略して説明しますと、
銀行借入をして不動産を購入した場合に、
投資した自己資金に対して、
１年間でどれだけお金が戻ってきたか？
自己資金が、
どのくらいの利回りで運用されているか？
これを確認する投資指標です。
いくらお金を入れたら、いくら戻ってくるか？
こんなイメージで考えてください。
まずは、収益不動産のお金の流れである
キャシュフローツリーから説明します。
今回検討する物件は、
価格1,000万円、
諸経費100万円で、
借入の条件などは下記のとおりとします。
借入金900万円、金利2％、期間30年の場合、
年間返済額（ADS）は、
399,189円となりますが、
ここでは分かりやすく
年間の返済額を40万円としました。
キャッシュフローはこんな感じになります。
年間家賃収入（GPI)が100万円
空室リスクや運営費等を差引いた残りの
営業純利益（NOI）が80万円
借入金の返済（ADS）が40万円
税引き前のキャッシュフロー（BTCF）が
40万円だったとします。
この物件の場合、
価格が1,000万円で、
100万円の家賃収入がありますので、
表面利回り10％
ということになります。
CCRを計算してみる
では、
自己資金の運用利回り（CCR）はどうなるのでしょうか？
CCRは、
使った自己資金に対して、
税引き前キャッシュフロー（BTCF）がどのくらいだったか？
といったところみます。
【計算式】
CCR=BTCF÷自己資金×100
※BTCF（税引き前キャッシュフロー ）
今回のケースでは、
自己資金200万円を投資して
1年間で40万円戻ってきた
ということになります。
上記の計算式とおりに計算すると
40万円÷200万円×100＝20％
CCR 20％
自己資金の運用利回りは20％
自分のお金を20％で運用していると考えられます。
計算して分かったこと
表面利回り10％の物件だったけど、
実は20％で運用していた！
ということになります。
注意点①
基本的にCCRは年数が経過するごとに下がっていきます。
1年目の利回りが一番高いケースが一般的なので、
単年度での分析も必要です。
自分のお金が
どのくらいで運用されているのか
を確認する指標で、
投資の判断材料になります。
注意点②
CCRが高いから良い投資という訳ではありません。
利回りが高いということは、
効率よく自分のお金を運用できていることを意味しますが
借入金が多いことが理由で、
借入金の返済比率が高くなっている場合もあります。
ですので、
自己資金の利回りだけに着目して、
ここだけを上げるといった考えは危険です。
その他の指標も見て、
総合的な判断が必要となります。
「リターンが大きいということは、
リスクも大きい」という事ですので注意してください。
注意点③
CCRという指標は、
キャシュフローに対するレバレッジをみている指標です。
CCRの計算では
元金支払いをコストとして計算されます。
投資期間全体をみた指標とは異なりますのでご注意ください。
【収益不動産で大切なこと】
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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