2020年8月20日木曜日

収益不動産の初期投資分析-CCR編(利回り)

 収益物件の実力を数字で確認

収益不動産の利回りと言えば、

「表面利回り」とか

「ネット利回り」が代表的です。


その他に、

不動産購入時の諸経費も含めて計算する

FCR」という指標もあります。

 [FCR(総収益率)の詳細はこちらでご覧いただけます]


今回お伝えする指標は「CCR

銀行ローンを利用して物件を購入する場合に

大切な指標となりますので、

この指標も必ず確認しましょう。



CCR」って何?

「キャッシュオンキャッシュリターン」の略になり

「自己資金配当率」のことです。


「自己資金の運用利回り」を意味します。


$/$%)などと

表記されることもありますが、

これでは何だか分からないですよね。

 

簡略して説明しますと、


銀行借入をして不動産を購入した場合に、

投資した自己資金に対して、

1年間でどれだけお金が戻ってきたか?


自己資金が、

どのくらいの利回りで運用されているか?


これを確認する投資指標です。


いくらお金を入れたら、いくら戻ってくるか?


こんなイメージで考えてください。



まずは、収益不動産のお金の流れである

キャシュフローツリーから説明します。

 

今回検討する物件は、

価格1,000万円、

諸経費100万円で、

借入の条件などは下記のとおりとします。



借入金900万円、金利2%、期間30年の場合、

年間返済額(ADS)は、

399,189円となりますが、


ここでは分かりやすく

年間の返済額を40万円としました。

キャッシュフローはこんな感じになります。


年間家賃収入(GPI)が100万円

空室リスクや運営費等を差引いた残りの

営業純利益(NOI)が80万円

借入金の返済(ADS)が40万円

税引き前のキャッシュフロー(BTCF)が

40万円だったとします。

 

この物件の場合、

価格が1,000万円で、

100万円の家賃収入がありますので、

表面利回り10

ということになります。



CCRを計算してみる

では、

自己資金の運用利回り(CCR)はどうなるのでしょうか?


CCRは、

使った自己資金に対して、

税引き前キャッシュフロー(BTCF)がどのくらいだったか?

といったところみます。

 

【計算式】

CCR=BTCF÷自己資金×100

※BTCF(税引き前キャッシュフロー 


今回のケースでは、

自己資金200万円を投資して

1年間で40万円戻ってきた

ということになります。

 

上記の計算式とおりに計算すると


40万円÷200万円×10020

CCR 20


自己資金の運用利回りは20


自分のお金を20%で運用していると考えられます。



計算して分かったこと

表面利回り10%の物件だったけど、

実は20%で運用していた!

ということになります。



注意点①

基本的にCCRは年数が経過するごとに下がっていきます。

1年目の利回りが一番高いケースが一般的なので、

単年度での分析も必要です。


自分のお金が

どのくらいで運用されているのか

を確認する指標で、

投資の判断材料になります。



注意点②

CCRが高いから良い投資という訳ではありません。


利回りが高いということは、

効率よく自分のお金を運用できていることを意味しますが

借入金が多いことが理由で、

借入金の返済比率が高くなっている場合もあります。


ですので、

自己資金の利回りだけに着目して、

ここだけを上げるといった考えは危険です。


その他の指標も見て、

総合的な判断が必要となります。


「リターンが大きいということは、

リスクも大きい」という事ですので注意してください。


注意点③

CCRという指標は、

キャシュフローに対するレバレッジをみている指標です。


CCRの計算では

元金支払いをコストとして計算されます。

投資期間全体をみた指標とは異なりますのでご注意ください。



【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか
マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、
運営中も出口を意識して計画していきましょう。



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