収益物件の実力を数字で確認
収益不動産は銀行借り入れを利用する方が多いです。
また、銀行融資が利用できることも、不動産投資の魅力です。
物件の担保評価が融資条件に関係しますが、
それと同じくらい借りる人の「属性」も影響します。
初めて投資する人か、
既に何棟も運営している人なのか、そんな事も融資条件に加味されます。
今回は、そんな銀行借入れによる返済額、年間負債支出（ADS）についてお伝えします。
■金融機関と交渉
キャシュフローツリーの計算で、
営業純利益（NOI）までは、物件自体で数字が決まります。
基本的に誰が所有しても変わらない数字、「物件の実力」と言われています。
それに対して、借入金の返済額は、金利・期間・融資金額で変わります。
いわゆる、「借入条件」によって違ってきます。
金利や期間など個別に変わります。
金融機関との交渉が重要となり、
現在返済中の方でも、見直すことによってキャッシュフローが良くなることもあります。
ご自身の借入条件（金利など）は常に意識しておきましょう。
ちなみに、この年間負債支払（ADS）には、元本と利息の合計額となっていますので、損益計算とは違ってきます。
■BTCFを知る
営業純利益（NOI）から年間負債支出（ADS）を差し引いたものが、所得税支払い前の手取り金額（BTCF）。
ここから、所得税などを差し引いて残ったお金が、実際の手取り金額（ATCF）となる訳ですが、税金の計算や、減価償却の計算などが必要になります。
まずは、税引き前キャッシュフロー（BTCF）まで計算できるようにしておいて、投資の安全性や効率性を検討できるようになりましょう。
【今回のまとめ】
借入は、収益不動産の経営に大きく関係してきますので、金融機関の動向をチェックすること。それと同時に、ご自身の融資条件を把握しておくことはとても大切です。
今回で、「キャシュフローツリー」の説明は終了となります。
次回は、「番外編」として、
税引き後のキャッシュフローと減価償却の考え方をお伝えします。
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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