賃貸住宅の新築、建替え、リノベーションの判断基準

賃貸住宅を建てる理由の代表的なものは、相続税の対策、老後の安定収入、所得税の節税といったところでしょうか。まずは、「何を目的として行なうのか」を、はっきりとさせておくことが大切です。

節税が目的なら、どのくらいの節税効果が必要なのか。安定収入が目的なら、収入はいくら必要なのか。目的を明確にしてから計画をしていきましょう。

ここの部分は結構大切です。全体の財産と相続人などを確認して現状の分析が必要となります。そうすることで、あなたにとって何が必要なのかが分かります。

節税目的でスタートしたはずが、途中で収入が目的になってしまうと、賃貸住宅経営を始めた目的が違うので、途中で修正するのは難しくなります。

何が目的で行なうのか、そもそもその賃貸住宅の新築は本当に必要なのか。じっくりと考えてから決断しましょう。その為には、まず現状分析です。

■老朽化した物件をどうするか

築年数が経過して空室が目立つようになった物件。設備も間取りも今のニーズに合ってない。建て替えたほうがいいのか。リノベーションしたほうがいいのか。迷うところですね。

最初にチェックするのは、建物の状態。特に構造部分です。

目視でもかなりの老朽化が確認でき、危険を感じるようでしたら建替えが良いです。それなり・・・という場合は、新築された時期を確認しましょう。旧耐震基準の建物とされている1981年6月以前に建築された建物でしたら、耐震補強などの必要性があったりして、費用が高額になると予想されます。この場合も、リノベーションより建替えをお勧めします。

新耐震基準の建物で、賃貸需要のある地域でしたら、入居ターゲット層に向けて改装した場合の投資効果をみて、リノベーションを選択するのも良いと思います。