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賃貸住宅の新築、建替え、リノベーションの判断基準

 

賃貸住宅を建てる理由の代表的なものは、相続税の対策、老後の安定収入、所得税の節税といったところでしょうか。まずは、「何を目的として行なうのか」を、はっきりとさせておくことが大切です。

節税が目的なら、どのくらいの節税効果が必要なのか。安定収入が目的なら、収入はいくら必要なのか。目的を明確にしてから計画をしていきましょう。

ここの部分は結構大切です。全体の財産と相続人などを確認して現状の分析が必要となります。そうすることで、あなたにとって何が必要なのかが分かります。

節税目的でスタートしたはずが、途中で収入が目的になってしまうと、賃貸住宅経営を始めた目的が違うので、途中で修正するのは難しくなります。

何が目的で行なうのか、そもそもその賃貸住宅の新築は本当に必要なのか。じっくりと考えてから決断しましょう。その為には、まず現状分析です。




■老朽化した物件をどうするか

築年数が経過して空室が目立つようになった物件。設備も間取りも今のニーズに合ってない。建て替えたほうがいいのか。リノベーションしたほうがいいのか。迷うところですね。

最初にチェックするのは、建物の状態。特に構造部分です。

目視でもかなりの老朽化が確認でき、危険を感じるようでしたら建替えが良いです。それなり・・・という場合は、新築された時期を確認しましょう。旧耐震基準の建物とされている19816月以前に建築された建物でしたら、耐震補強などの必要性があったりして、費用が高額になると予想されます。この場合も、リノベーションより建替えをお勧めします。

新耐震基準の建物で、賃貸需要のある地域でしたら、入居ターゲット層に向けて改装した場合の投資効果をみて、リノベーションを選択するのも良いと思います。




今までの賃貸経営があまり上手くいっておらず、今の場所では、将来的に入居が見込めないようでしたら、思い切って売却して、賃貸ニーズが見込める地域の物件を購入するといった、に資産の組み替えも視野に入れましょう。

 

最後に、建て替えした場合も、リノベーションした場合も、後を継ぐ人、つまり相続をする候補の人との相談も重要です。後継者が賃貸の経営を引き継ぐ意思があるか無いかも重要な判断材料となります。




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