借地とは、借りている土地のこと。
そして、その借地には
借りている人が持っている権利
「借地権」があります。
他人の土地を借りて
自分名義の建物を建てた場合
その土地は
「借地権」が発生している「借地」
となります。
底地とは借地権が設定されている土地のこと。
貸宅地とも呼ばれます。
底地を持っている地主さんは、
地代、更新料、承諾料、
などを受け取る権利があります。
土地を借りて建物を建てた人からみれば「借地」
土地を貸している地主さんからみたら「底地・貸宅地」となります。
この借地と底地、
相続時の財産評価をする際に
「借地権割合」というものを使って計算します。
土地を借りている人、
つまり借地権を持っている人（借地人）の価値と
土地を持っている人、
つまり底地を持っている地主さんの
価値の割合が決められています。
ちなみに、ここで言う価値は
相続税評価のことであって
実際に売買が成立する「時価」とは異なります。
※ここ要注意です！
■借地権割合
国税庁が定めた割合で、地域によって分かれています。
人気があって地域のほうが高くなっていて
最も高い地域で90％、
いちばん低い割合は20％。
ちなみに、
私のいる静岡県浜松市は、
借地権割合が50％の地域が多いです。
■借地権割合が70％の地域の場合
土地を借りている人の
借地権の価値は全体の70％
土地を持っている人の
底地の価値は全体の30％
例えば、
土地の相続税評価が5,000万円
借地権割合が70％だったとします。
この場合の借地権の評価は、
5,000万円×70％＝3,500万円
相続税評価額は3,500万円となります。
つまり、土地を借りている人の
持つ権利の割合は3,500万円
底地の評価は、
5,000万円×（1－70％）＝1,500万円
相続税評価額は1,500万円となります。
土地を貸している地主の
持つ権利の割合は1,500万円
土地全体の価値から、
借地権の価値を差し引いた額となっています。
このように、
建物を建てる目的で土地を貸すと
もれなく借地権が発生します。
先代が土地を貸して
土地を借りた人が
自分で建物を建てて住んでいる
いわゆる「借地問題」で
お悩みの地主さんを多く見かけます。
自分で自由に使えない土地なのに
土地の評価が上がってきている。
しかも地代は昔から変わっていない。
先代からの付き合いなので値上げも難しい。
土地を返してもらうには、
建物を解体して返してもらえる
と思っていたけど、
どうもそんな様子じゃない。
自分の土地なのに、
借地権分のお金を渡して
返してもらうなんて・・・
反対に買い取ってもらうには
借地権分を売値より考慮しなきゃいけない。
いろんな複雑なお気持ちがあると思います。
今なら定期借地といった
制度がありますが、
昔はありませんでしたから、
土地を貸したら、
いつ返ってくるか
分からないといった状態です。
このような、「借地問題」は、
次の代に先送りするよりも、
早めに解決することをお勧めします。
これも相続対策ですね。
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